Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
kulhánek, kulhánek to je materiál.
Kolik procent je DPH a o kolik procent se zvednou energie, jak na tom někdo může vydělat a platit méně.
Materiál jsi Ty. Kdo má fixaci, vydělá. Ale nesnaž se to pochopit, to je na Tebe vysoká matematika.
nechceš nebo neumíš číst mezi řádky jestli víš co to znamená
Ty se dej na politiku. Počítat neumíš, diakritika tragická, ale keců máš jak Palacký.
Poslední babišovské “dárky” vykoupené zadlužováním. Na chvíli pomohou, ale za pár měsíců je z nás Fialova vláda vytáhne i s úroky. Nebojte, na úřednících, ultradrahé digitalizaci, dávkách nepřizpůsobivým a dalších částech okrádacího a buzeračního aparátu se šetřit nebude.
Přitom se vůbec neřeší příčina, kterou je Evropský Svaz. To on prosazuje vypínání spolehlivých elektráren a jejich “náhradu” nespolehlivými a drahými větrníky a soláry. Tohle je výsledek. Hrají si na spasitele klimatu, ale nemají rovnocennou náhradu. Ani se o ni nesnaží. Za zlomek peněz vyhozených na dotace nesmyslů už mohli např. urychlit výzkum jaderné fúze (ITER).
Jenže bohatý Západ si za energie připlatit může a ti ostatní mají smůlu. Od toho je jejich burza. Zatím všechny naše vlády to přijímaly stejně jako ta pověstná židovská rada. Nová vlezistická vládní koalice na tom nic nezmění.
Co jste si zvolili, to máte. Volili jste eurohujery ze SPOLU, neomarxisty z Pirátostánu, klauna Šlachtu, který měl ubrat Babišovi, poslušné eurokomunisty, proimigrační socany a spoustu zbytečných jalových pidistran, o kterých bylo jasné, že nemají šanci.
Jediná strana, která s tím dlouhodobě může něco udělat je SPD. Protože jen referendum a czexit je lékem na nekonečný příval bruselských škodlivých výmyslů, rozkazů a ideologických hloupostí.
To je přesně ono.EU se nedokázala přibrzdit ani odchodem Británie. A zaklekla na chudší státy ještě víc. Některá eurokomisařka prohlásila, že pokud tedy nefouká a nesvítí jako např.letos, že je třeba se víc soustředit na splnění cílů získáváním energie z moře,tedy hlavně z příboje.
Ze článku vyznělo,že vůbec neví,že některé země moře nemají.
Máte pravdu Německá rodina uźivající byt 3+1 si po zdražení elektrické energie připlatí měsíčně v pruměru 6.5€ což jsou pro ně 2 točená piva v restauraci !
Baneto a ty jsi měl s počtů co??? víš ona jednička na zvláštní škole není to co na gymplu:)))oni na tvoje fixace budou tři roky doplácet,když cena ustrelila o 50% nahoru na to se spolehni.:)))
Elektřina na fixace je dávno nakoupená za staré ceny, ale to taková blbka, která neumí ani opsat nik, v životě nepochopí. Vrať se k plotně a nepleť se do ekonomiky. Zbytečně ze sebe děláš blbku. Tvoje jednička z matiky by neobstála ani v porodnici prasat. Taky jedna z klientek BE, ne?
No, normálně bych vám dala +za to, že jste ji zhruba řekl jak to s nákupem a fixací za “normálních” okolností je, ale šlo to říct normálně, bez urážek. Za urážky “-” …takže ve výsledku prd. Jak chcete aby se k vám/nám někdo choval slušně a férově ( i takoví rádoby podnikatelé jako Písařík), když se všude projevujeme jako burani, kteří místo argumentů, nebo poučení mají jen urážky a nadávky. Nějak se zdravým selským rozumem zmizela i slušnost.
P.S. tím “nik” jste jistě myslel “nick”….vidíte, každý se může uklepnout.
Někdo uráží oklikou – zvláštní škola nebo gympl, někdo to napíše napřímo. Já raději rovnou cestu než okliku. Miluju odborníky typu Marcela. Nechají si něco nabulíkovat, nečtou smlouvy a pak píší nesmysly o tom, jak s Vámi vydrbe dodavatel. S něčím tak hloupým musí být radost obchodovat.
Ano…znovu jsem si přečetla její příspěvek a dá se to taky vyložit jako urážka. Přesto si pořád myslím, že i kdyby jste to řekl napřímo, ale slušně, byl nad věcí, ukázal by jste, že zvláštní škola není váš případ a vzal tak dotyčné vítr z plachet, možná i ona by se pro příště “chytla za nos” a ty diskuse se začaly ubírat trochu jiným směrem. Tady to fakt už není o diskusi, ale jen o nadávání všem a na všechno. A každý, kdo má jiný názor než “já” je debil. Myslím si, že to není dobrá cesta. Nechci nikoho poučovat…jen zkusme trochu zapřemýšlet, jestli tuhle všeobecnou nenávist kolem opravdu chceme.
Všichni odběratelé tak ušetří 1500 korun ročně. ….No páni…takový majlant. Co s tím budou dělat? Asi si koupí nové ferari. MMch. stát to dostane zpět obratem ze zisku Čezu, nebo DPH z jiného zboží, které taky rekordně roste.
on si fakt někdo myslí, že snížení DPH v listopadu a prosinci
sníží cenu energií, když zdražovat se bude až v lednu ?
jen malá domů pro velkododavatele
všiml si snad někdo, že byla snížena spotřební daň na naftu ?
ve své peněžence určitě ne
a taky se budeme skládat na platy zaměstnancům německého koncernu VW,
že nezajistili svým lidem práci :-)))
Zrušení DPH podléhá jednomyslnému souhlasu ministrů filancí.
V Italii a Německu je Dph na elektřinu 8 a 10% oproti tomu v Čr šilených 21% !!! Ať vláda sníží Dph na 10% od ledna 2022 aby ten z velké části nesmyslný nárust cen pro nás občany byl o těch 11% rozdílu menší !
Jenže státní kasa se musí nějak plnit, Ty dálnice něco stojí,obrovské navýšení platů ve státním a jinych plateb,aniž by se pracovalo. A ty nové kanóny ,toyoty,vrtulníky,bojová vozidla,radary,rakety a pandury taky něco stojí.
Babiš pracuje na tom, aby na jeho éru lidé vzpomínali jako na dobu prosperity a vysoké životní úrovně. Hned do úvodu své vlády dostane prof. Fiala pár pěkných “pukavců”, kterými právě tohle potvrdí (a EU se s tím sveze jaksi automaticky. Za další 4 roky, pokud se nestane něco mimořádného a pokud se nezavedou ryze podvodné korespondenční volby, vyhraje EUroskeptická “neliberální” opozice.
Všichni odběratelé DPI měli být automaticky převedení k ČEZu, vše by bylo jednodušší a případný zisk by zůstal u státu…