Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
CSSD nikdy neskončila s mafii,korupcí,tunelováním,jako ODS TOP jsou to strany kmotru,mafii,zloděju a budou!!!
na hlavního estébáka nemá nikdo ,až padne dozvíme se věci
to jsi určitě myslel havla horáčka čalfu deinsbiera drahoše kocába kroupu pitharta rumla bondy rychetského kavan hlavsa chramostová a jejich přátel a jiných komunistů a spolupracovníků stb
V tvém případě, Pavle jsi se projevil velmi divně. Tvůj kyd staví všechno naopak. Zamysli se než něco pustíš z pusy. Určitě bys rád řekl úplně něco jiného.
Pane Pavel,vy jste člověk,který žije mimo realitu ve svém soc.demáckém bludu. Připomínáte mi lidi z dob socialismu,kteří věřili komunistům všechno i to,že budujeme komunismus. Sociální demokracie stejně jako ODS má největší podíl na tom marasmu z 90.let. Jen pro vaší informaci,co vám říká kauza OLOVO ? Jde o zcela mafiánskou metodu jak se zbavit nepohodlného politika v tomto případě političky Petry Buzkové.Byla vypracována přímo v sídle soc.dem.poradcem Miloše Zemana Šloufem,který mimo jiné byl zodpovědný za prorůstání organizovaného zločinu do politiky,když donášel mafiánu Mrázkovi zprávy ze zasedání vlády. To jsou jen dvě ze závažných kauz soc.dem.Kdybych měl psát všechny budu zde do rána.
Proto je nebudu volit.Jenže problém je koho tady z těch vykuků volit.Vypadá to že dám hlas Putinovi nebo Erdoganovi.HA,ha,ha
Jedině SPD
Jo a nezapomeňte mě vymazat.
Jen moc nevykřikujte. Cenzura a inkvizice jsou ostražité a dohlíží nad naší dobrým vychováním😂.
Tak si myslím, že posledním, kdo zde v Čechách mluvil pravdu, byl mistr Jan Hus.
Proto ho raději upálili
Ten lhal jak Rudé právo.
Jenže on na to dojel a současní lháři jsou na výsluní.
ČSSD má tři zásadní problémy, historie vcelku nemravná, vazba na Zemana zjevná, do budoucna nečitelná….., při tom to byla strana práce, obhajoba slabých před mocnými a nebála se!
To byli doby, kdy nešlo jen o peníze ale o lidi. Což dávno není a těžko někdy bude.
Pane Karel máte pravdu ta obhajoba slabých,dělníků a rolníků to bylo za Rakouska-Uherska a 1.republiky. Po listopadu 89 to je strana lhářů Zeman,mafiánů Šlouf,a karieristů viz. třeba Gross nebo Sobotka.Dnešní vedení nebudu ani hodnotit katastrofa slabé slovo.
Jde o pohled na věc. Pan Hašek dokázal hravě v Brně zvládat 36 pozic a funkcí, a to čestně , hravě, empaticky a vždy měl na zřeteli sociální přístup k lidem. Proč ho nemáte rádi? Pan předseda Hamáček má krásné červené doplňky a je přesvědčivý, analytický a jeho argumentace má vždy hloubku, váhu, výšku a přenos. Jde přeci o to, že je třeba hlídat demokracii a svobodu a musíme si denně připomínat, že láska a pravda zvítězila nad lží a nenávistí. Proto mějte ČSSD rádi. Bugys
Dobrá ironie. To jsi zabil. 🙂
jen se divim, jak muze takova pidistrana (dle clenske zakladny) byt jeste v parlamentu. Ze by diky ruznym kontaktum a stylem “na kazdeho neco vime” ?
Preference ČSSD klesají od doby, kdy Sobotka chtěl přijímat migranty. ČSSD se od toho nedistancovala, nezměnila program, nedala žádné záruky, ani nedovolila v této věci definitivně rozhodnout občanům v referendu. Slibovala jistoty, ale vytvořila další nejistotu. Tak má co chce. Zeman se od toho alespoň dokázal odstřihnout průpovídkou o hostech, které si pozvala Merkelová.
ČSSD je vnímána jako propojená s EU. To jí pomáhalo v době, kdy jsme chtěli být součástí prosperující Evropy. Ale co teď, když v Bruselu vymýšlí jak prosperitu pohřbít zelenými výmysly jako je zákaz spalovacích motorů nebo zdražování energií?
Nepomohlo ani verbální okopávání Babiše se kterým přitom zůstávají ve vládě. Vypadají tak jako zrádci a spoluviníci zároveň.
Politika ČSSD je pro většinu lidí příliš “moderní”. “Moderní” voliči, kteří chtějí migranty i zelené chudnutí ale raději budou volit Piráty, protože to tam naleznou bez té babišoviny a bez starých socanských afér.
Volím Okamuru
Já taky!
No nevím, ale je to věc Vašeho názoru, na který máte plné právo. V dnešní době to spousta lidí nechce vidět a hned jsou označováni za odpůrce režimu, covidu atd..
ČSSD jsem nikdy nevolil a také nejspíš nikdy nebudu, ale … Raději mafii, než Dienstbiera jr.!
Tak to vypadá, že se Hamáčkovi konečně podaří ČSSD pohřbít. Nikdo jiný pro to nedokázal udělat víc.
Pravo – levé dělení již nefunguje ani ve světě. Protože levice opustila své sociální pozice a ochranu slabých. Současná politika je totiž hybridní, což je velice zvláštní dělba práce mezi pravicovými neoliberály, kteří zdeformovali liberalismus, a levicovými neomarxisty, kteří zkarikovali marxismus (Jan Keller Hybridní politika.). Dělení je dnes horizontání, dle vztahu ke globalizaci, imigraci, rasismu, vlastenectví, národnímu státu, politické korektnosti a k drastickému rozevírání sociálních nůžek. Na všech těchto aspektech se bohužel neoliberálové a neomarxisti shodnou, levice již prakticky neexistuje a není tedy koho volit. Staré pojmy nabývají nových, hybridních a politicky korektních významů a když ten slovník hybridní novořeči (Jan Keller) neznáme, volíme i pravý opak toho, co chceme. A pak jen čumíme. A úspěšně nás rozdělili podle jednotlivých problémů, takže se ani nedomluvíme a nesjednotíme, každému vadí něco jiného a těch25 % preferencí je maximum dosažitelného. Přičemž vítěz bude opět hybridní bez jasné orientace.
Co dodat, máte naprostou pravdu.
Nebudou jediní koho s jistotou volit nebudu
CELE ČSSD OBESIT NA STAROMESTSKEM NAMESTÍ.
Který z politiků není napojený na mafii, za Klause a Havla všichni a podle toho pro co všechno zvedli ruku ,tak celý parlament i senát jsou mafiáni, kteří svým rozhodnutím stabilně okrádají republiku.
A vy když náhodou upadnete na kole a něco si zlomite, tak vám dají 30% nemocenskou. Jsou ty socani obyčejní zloději a mafiani. Doufejme že po volbách přijde noc dlouhých nožů a socani s ano zmizí.
A Petříček se svým loutkovodičem Pochem jsou ty “moderní,nezkorumpované tváře”??? A tu o Červené Karkulce nemáte?
Pro autora jen poznámka, že moderní část ČSSD počínaje Dienstbierem a konče Petříčkem v honbě za městským liberály a absolventy fakult sociálních studií se vykašlala na normální lidí co chodí na směny a ze strany z 30 % procenty to dotáhla na krásných 7 % procent a potenciálně na konec ve sněmovně.
Já mám větší obavy z ODS a TOP-ky! taky Piráty, bych nevolil. Je to mládí, které má silné řeči, ale bez zkušenosti…
Za ty mnohamiliardové církevní restituce ODS, KDU, TOP NEVOLITELNÍ !!!
Zajímavé, že se o tom zapomíná mluvit.
Rozdíly mezi bohatými a chudými se stále zvĕtšují. Stále menší počet lidí vlastní stále vĕtší část majetků. Peníze rozhodují stále více o tom, kdo bude vládnout. A v tomto trendu je jakýkoliv sociálnĕ demokratický program určený pouze k “pomalé ale jisté” záhubĕ.
Papalášská zlodějská banda, které jde jen o koryta a mamon.
Kaviarový socialista, jako vetsina.
Soc.dem.je strana na odpis. Neumím si dnes představit myslícího člověka,který dá této straně hlas. Za těch 32 let co se znova obnovili po převratu u nás napáchali více škody mnohem více škody než užitku.Jen ty hlavní kauzy co měli, by měly stačit k jejich diskreditaci (OLOVO,mafián Šlouf,kauza OKD,záhadné zbohatnutí premiéra Grosse dodnes nevyjasněné, Zemanovy lži a jeho prohrané kauzy,soudní spor o lidový dům a nevyplacení peňez právníku Altnerovi a jeho potomkům a další a další).