Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
To je zase hovadina. To by znamenalo, že by si král Karel musel ty nemovitosti, zámky, hrady znovu koupit. Stejně tak Babišovi děti a další?
Ať žije Klausova demokracie, kdo něco takového vymýšlí? Mělo by to být trestné bez ohledu na to kdo to řek nebo vymyslel.
Pokud to myslí někdo vážně, tak by proti němu mělo být zahájeno trestní řízení.
No přece Piráti.
Hm, takže plán zní – po úmrtí původních vlastníků takové malé znárodnění. A nebo? Dědo, babi, tati, mami darujte nám to za života. My si k Vám přepíšem trvalé bydliště, poberem dotaci na Oprav dům po babičce, opravíme a pokud to takhle bude moci jít dál, tak to pak vše přepíšem na malého Jimiho a Simona. A nevadilo by , že bychom vám pak zajistili pečovatelák? Ona ta starost o nemovitosti zabere moc času a tam se budete mít líp. A taky bychom rádi se za níma podívali do Států.
Z Pirátů nic dobrého nevzešlo. Ten matroš na nich zanechává stopy.
Pravda ovšem je, že existuje dost lidí, kteří drží prázdné byty. Vím o dvou případech. Na můj dotaz, proč je alespoň dočasně nepronajmou, zněla odpověď: nájemník by mi jej mohl zničit. Absurdní. Kdyby se tak opravdu stalo, tak by nájemník musel byt dát opět do pořádku. Ale apriori počítat s touto možností je prostě hloupé. Pak se nemůžeme divit, že je volných bytů málo. A mimochodem: majitel tím přichází o slušný zisk.
Bohužel to není až tak samozřejmě, že nájemník být nezničí. A když nic nemá, noc si na něm nevezmete. A vystěhovat neplatiče není také často vůbec snadné, byť obývá být neoprávněně, nelze jej legálně dostat pryč, často to lze až na soudní rozhodnutí a nájemník/nájemnice se Vám může smát, vy jí ani nesmíte odpojit vaši elektřinu (!)
Když si někdo koupil byt, tak si ho určitě koupil za svoje peníze, tudíž byt je jeho a může s ním nakládat jak se mu zlíbí a nikdo mu do toho nemůže mluvit.
Ono to zas tak hloupé není. V nájemním bytě jsem bydlel jen jednou a domácí byla pohodová.Ovšem když sme se lépe poznali vyprávěla o předešlých nájemnících. Nejen že jí dlužili asi 4 nájmy ale byt docela zdemolovali a opravy přišli na 25 tisíc. Každá mince má dvě strany…
To je jeho majetek tak co by měl pronajímat a má pravdu zničí to a co potom dostane houbelec a soudit se můžeš i roky
Jednoduší by bylo nastavit max zisku firmám aby tady stavebniny neměly zisky s materialu i klidně 100% když např sadrokqrton v polsku kde je DPH 23% je cena desky 125×200 121kc a v Česku i klidně 245kc tady totiž se obohacuje skupina lidí a proto dnešní byty domy stojí 3 miliony a víc
Jen tak pro zajímavost, vysvětlí mi někdo proč stále chybí byty a žádá se mohutná výstavba, když je nás pořád jen 10 000 000. Není v tom něco nezdravého?
Že vás to ještě pořád překvapuje, ten fakt, že komunisti chtějí vyvlastňovat? Je úplně jedno, jestli mávají červenou nebo zelenou nebo černou vlajkou.
Debilita pirátů opravdu nemá hranic
No nevím, měl jsem byt 0:2 v nájmu za 12500 Kč ve městě Most. Teď mám domek v nájmu v malém městečku v DE. Za cca 10500 včetně energií. A tak to je v ČR normální vše drahé a nekvalitní