Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Pokud president není schopen ze zdravotních důvodů vykonávat svou funkci, přechází jeho pravomoci na další definované ústavní činitele (mj. i na Babiše jako premiéra).
A na pana Vystřila, díky Bohu, tatar Babiš není Čech a Čechem nikdy nebude!! Smrt Babišovi a všem jeho voličům!!
Ubožák z Demo žumpy přející někomu smrt !!! Pro to by jste vy ksindlové měli být pro 80% slušných Čechu NEvolitelní !! Odporní Havloidi kavárenští povaleči rádoby umělci Sluníčkáři !!!
Zřejmě nezbyde, než se spolehnout na matku přírodu.
Člověk by si měl velmi pečlivě rozmyslet, po čem touží – pro případ, že by se mu to splnilo. Pane redaktore, berete naši politickou situaci příliš vážně – ve volbách není z čeho vybírat, špatné jsou všechny varianty a prezident či jeho samotná existence na tom nemění vůbec nic.
Nebo snad máte nějakou úžasnou a reálnou alternativu, proti tomu, co je teď? Pochybuji. Naše politická scéna nemůže nic dobrého přinést, ať vyhraje kdokoli. Odstranění prezidenta v tom nic nevyřeší.
Mohl by již někdo zjistit a zveřejnit adresu Demo žumpáckého ksindla Mrkvičky ?!! Jistě nebudu sám kdo si s tím to odpadem rád něco “vyřiká” !!
A co takhle napsat něco pod svým jménem a nikoli se schovávat za nejčastější příjmení v ČR. Na to koule nejsou?
Jestli máš problém s klasicky Českým jménem je to jen tvuj problém ! Za to Miroslav Jaja je 100% zkutečné jméno co ?
ČT09 je odporná hlásná trouba Demo žumpy a již dávno měl lid vypráskat z jejich řad Dvořaka Moravce Železného Wolnera Tvaružkovou a další fanatické podporovatele Demo žumpy !!!
Největší žumpa promluvila, co takhle napsat vše pod svým jménem.
Novináře je třeba střílet. Vždy si vzpomenu na pravdivý výrok prezidenta, když čtu příspěvek Malé mrkve. Zeman měl a má pravdu.
Díky novinářům, kteří se nebojí dědka z LDN Lány, pardon JIP voj.nemocnice, pardon márnice, máme alespoň pravdivé informace. Žumpa z hradu i stbák Bureš lžou jako když tiskne.
Takhle si představují demokraté demokracii, pokud není dle nich, pak je třeba odpůrce zlikvidovat .
To Zeman a jeho příznivci chtějí střílet novináře. Čti pozorně.
Sanitka intenzivní péče s kolonou limuzín v závěsu převezla krátce před polednem prezidenta Miloše Zemana do Ústřední vojenské nemocnice v Praze. Jeho zdravotní stav se v posledních týdnech velmi zhoršil. Těsně předtím se setkal s premiérem Andrejem Babišem. Nemocnice hospitalizaci potvrdila, ředitel bude mít ve 14:00 brífink.
Zdroj: https://www.idnes.cz/zpravy/domaci/milos-zeman.A211010_120909_domaci_rapc
„Důvodem hospitalizace jsou komplikace, které provázejí chronické onemocnění, pro které je léčen,“ uvedl jeho ošetřující lékař Miroslav Zavoral.
Mluvčí Ústřední vojenské nemocnice v pražských Střešovicích Jitka Zinke uvedla, že prezident byl plánovaně hospitalizován
Tak oni mu už i ty komplikace plánují…..
Odstrante Mrkvičku udělejte z něj celer.
A že to neuděláš ty-Celere ?
Zbavte redaktora Mrkvičku svéprávnosti-jinak se nad jeho tupostí začne zeměkoule otáčet obrácenným směrem !!!!
No bylo by na čase ,jelikož sám abdikovat nehodlá.I malý dítě pozná jak je na tom a doktoři by měli říci o svéprávnosti pravdu
Mrkvičko ty skorumpovaný dobytku když si se narodil měli tě utratit.
Ruský prd už fungovat nemůže. Nemůže chlastat a bez chlastu taky nevydrží. Všechny politické špičky vědí, že kobyla chcípá. Demence je neléčitelná a je natolik rozvinutá, že ten ruský vřed je nepoužitelný!!!
Už ho pohřbili rusáci i číňani!!