Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Údajně se mu v břišní dutině hromadí tekutina. Jestli ten chlast blafne, tak lehne popelem i kremačka.
A co na to lékařská komora?
Tohle dožívá z vašich peněz, volové-voliči agenta 00Mosva. Snad pojde do Vánoc o to budou veselejší. Jediný , kdo bude možná truchlit, bude náš úhlavní nepřítel, kuní xicht Putin.
Přejete si k vánocům morbiditu. To já vám přeju šťastné a veselé s pořádnou rybí kostí v krku. A pokud se neudávíte, ať se vám zapíchne ve vývodu z tlustého střeva. Alespoň tudy nebudete vypouštět ty vaše kraviny.
A já zase přeji, aby se každému splnilo to, co přál jiným. I Miloši Zemanovi, každý si může najít, co jiným přál.
Co když ryby nejí? Zemanovi nic dobrého nepřeje nikdo slušný.
No ty máš dost.Pojdi do vánoc ty ty trotle
Bohužel, do voleb to příroda nestihne, ale do konce rpku bychom mohli slavit. Do té doby zbavit svéprávnosti, nebo nás ještě stihneprodat do Ruska.
Nevíte někdo z voličů Zemana je pojištěn u české , nebo ruské zdravotní pojištovny?
Tak se nám Zeman uchlastal,kremace nevhodná,výbuch,do země taky né ,nebezpečný odpad,takže co ním?
To je neuvěřitelně drzá a sprostá ženská. Pokud lékařská komora nezasáhne, tak jsme na tom hůře než nějaká rozvojová země. Politická kultura země, z níž ta baba pochází…
Tuhle politickou kulturu značně negativním způsobem ovlivnil sám Zeman. Tož tak…..
Ale bohužel má pravdu i když se to blbě čte….
Zemana jsem nikdy jako politika nemel rad ale co tady ctu za prispevky tak mi je z toho smutno. Jeho prezidentovani a celkove odkaz co zanechal beru jako pruser ale i tak mu preju at se da zdravotne dohromady
To už nejde. Šanci promarnil, když léčil cukrovku chlastem. Opravdu to nefunguje. Přál smrt abstinentům a abstinenti opravdu zemřou. Zemřou ovšem i alkoholici a to mnohem dříve, než by museli.
My ne. At´ chípne v bolestech!!
Prasedement prý pracuje….. Takže zase chlastá!!
Už aby ta troska na vozíku chcípla!!
víš co je karma ?
Všem takovejm tu karmu přeji
A to prosím prohlásila ta Džamila,co se už deset let nemyla.
Takových doktorek jako je Džamila nakakám za korunu čtyři plné kýble.
Nechci podceňovat Vaše schopnosti, každý jsme v něčem vyjímečný, ale dost pochybuji, že dokáže z Vašeho tělesného otvoru produkovat lidské bytosti rovnou s vysokoškolským titulem a v takovém množství.
Já mít její rozkrok,tak takových titulů bych měl nejméně padesát.
Ale ona při své inteligenci to i s tím rozkrokem nedohláhla nikam.
Tak se raději dala na politiku.Ono o jednu tupou dámu mezi politiky navíc už naši zem nemůže víc poškodit.A co se týká mého tělesného otvoru,tak ten produkuje přesně to,co znamená tato
rádobydáma.
Tak jako tvoje matka tebe?
Jak dosáhnout u Zemana hladiny 2 promile? Na týden ho odstavit od chlastu.
To se stalo a málem ho to zabilo.
Ať je Zeman jaký je,ale tak nechutné komentáře jsou nevhodné,dá se to vyjádřit jiným způsobem,ne tak sprostě,
Zcela v duchu přísloví – Jak se do lesa volá, tak z lesa drž hubu. Proč by lidé nemohli napsat svůj názor neslušně, opilecká troska taky nemá problém nazývat lidi kretény, idioty nebo pitomci.
Myslíš od Zemana ? Souhlasíme! Takový hulvát na Hradě ještě nebyl. Kunda sem, kunda tam, pražská kavárna, paní novinářnko, nejste dnes ve formě, atd,atd,atd. Je spousta čekých přísloví, které to potvrzují.Na hrubý pytel, hrubá záplata a desítky dalších.
Co si to dovoluje ukrajinská nebeská kráva dzamila
no Zemana nemusim ale lidi je videt jak jste zakerny jako fakt ho nemusim ale ma uz taky svuj vek a ze je na voziku take za to nemuze nemoc si nevybira jste moc zakerny lidi
Kdyby se držel masarykovského prohlášení, že funkce prezidenta je náročná a vyžaduje plných sil, a protože vidí, že již nestačí a odstupuje, nikdy by se podobné výroky neobjevovaly. Jenže když se drží své funkce jak hovno košile, je sprostý, zákeřný a arogantní, nemůžete se divit.
Pouze sklízí , co si za svoje zákeřností, lži a zlé chování zaslouží, vůbec ho není třeba litovat.
Milá Pavlíno.
Víte, co se říká? Jak se do lesa volá, tak se z lesa ozývá.
Copak byste chtěla od lidí, kteří Zemana poslouchali cca 30 let?
Zeman je zákeřný, hulvátský, arogantní, prolhaný, úskočný, mstivý…
I kdybych se snažila, tak nenajdu jedinou pozitivní vlastnost!
A já se tudíž ani nesnažím…
Zeman se vždy “ozýval”, tak jak se ozýval!
Proč by lidé měli Zemana šetřit, když se vlastním přičiněním dostal TAM, KDE nyní JE?
Opravdu nevidím důvod!
Tak když to tvrdí Džamila, je to jistojistě pravda…
Na to se spolehněte.
Paní MUDr. Stehlíková studovala v Moskvě a má výborné vzdělání v oboru psychiatrie.
Nehledě k tomu, že v Rusku mají velmi bohaté zkušenosti s komplikacemi, které jsou způsobeny alkoholovou závislostí.
No a teď by měli místní diskutující začít povídat tu jejich oblíbenou, o pravdě a lásce.
I když se paní (doktorka) Stehlíková domnívá, že koná nebo páchá dobro ve veřejném zájmu, následující dvě věci považuji za krajně nevhodné:
A ze všech jedů jsou nejhorší ty, které jsou zabalené do intelektuální omáčky, vytvářející dojem ušlechtilosti.
Paní doktorka Stehlíková je zřejmě jasnovidka, pacienti k ní ani nemusí chodit, pošlou fotografii a paní doktorka má hned jasnou. Navíc paní doktorka patrně chyběla na fakultě když se probíralo téma sdělování informací o zdravotním stavu pacienta. Měla by vědět a asi dobře ví, že jakékoliv informace o zdravotním stavu pacienta může sdělovat jen s pacientovým souhlasem. Paní doktorka to hodně přehnala.
Nepřehnala.
Paní doktorka studovala v Moskvě. Rusové mají velmi bohaté zkušenosti s léčbou a samozřejmě s projevy alkoholové závislosti.
Paní MUDr. Stehlíková již nemohla snést mlžení a lhaní o zdravotním stavu pana prezidenta Zemana, takže se obrátila na média a vydala své prohlášení. Mělo by se u nás najít více takto statečných lékařů, hlavně psychiatrů, kteří mají podobné lékařské zkušenosti i vzdělání, jako paní dr. Stehlíková.
Protože mlžením a lhaním o údajném dobrém zdravotním stavu pana prezidenta poškozujeme mnohem víc, než když celou věc zveřejníme a budeme se veřejně snažit o nějakou nápravu. Pokud již není pozdě!
Jste neskutečně hloupá!! Víte co to je GDPR? A zveřejňování na internetu? To je na milion odškodného!! Víte,že nesmíte ani zveřejnit jméno toho ,kdo vás třeba okrade?
“Tak už máme, co jsme chtěl0i…!! 🙁
Lékařka, která tento jev studovala? Asi na sobě. To je ta zkrachovalá trubka, která se cpala se svojí inteligencí do politiky a jako první fakt inteligentní nápad byl, že založila účet, kam by lidé posílali příspěvky na romy? V té době byly ještě poplatky za příchozí platby, tak tam lidi posílali tak malou částku, že když poplatky naskočili, byla rázem asi 100 000 v minuse. Slyšela jsem její rozhovor a můžu říct, že mi bylo na zvracení. I když si myslím, že zdraví prezidenta je věcí víceméně veřejnou, zvlášť v této době, to co si dovolila přesahuje rámec veškeré lidské slušnosti a důstojnosti. To si nedovolí ani největší kapacity, aby vyřkly diagnózu jen z pohledu na člověka v TV. Myslela jsem, že něco tak nechutného a primitivního nemůže žádná stanice odvysílat. Tak pokud se tomuto říká demokracie, tak děkuji nechci.
A to jsem si ještě přečetla ostatní komentáře. Diskutují tu lidi nebo primitivové? Přát někomu smrt a jiné špatné věci je opravdu ubohé. A ještě jedna věc. Možná, až vám ta vaše zelená energie z EU dojde, budete chodit pěšky, svítit svíčkami a možná se ani nenapijete, protože vám žádné čerpadlo nevyžene vodu do vašeho panelákového bytu, tak možná ještě rádi zalezete do řitního otvoru komukoliv. Hlavně, když se nám celý zbytek světa chechtá a vesele kašle na naše ekologické šílenství. To je to samé, jako když musíme mít brčka z nějakého lisovaného papíru a přitom se na skládky hrnou tuny plastových lahví, které se už v civilizovaném světě vykupují. Takový ekologický kocourkov.
Celej národ chlastá a nepíše se o tom,Havel chlastal celej život a nepsalo se o tom,Kalousek nevystřízlivěl ani v parlamentu a nepsalo se o tom a ted se můžou všichni posrat.
Je pozoruhodné, jak jsou diagnozy z jkávové sedliny syčené do veřejného prostoru zlovolnou Džamilou brány jako nesporný fakt.
To je moc smutné číst,jak dopadl president této země,on měl problémy s alkoholem?Na fotkách vypadá unaveně.