Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Přímo Papež? No. Já jsem k Vatikánu rozporuplný, ale fakt přímo on?
Já znám větší zloděje. A taky kromě Vatikánu další dvě lumpovské sídla. Washington, D. C a London City. Ne Washington a London. Pouze D. C a a City. Kdo by nevěděl, tak jde o místa s vlastní vlajkou a znakem a jsou si sami sobě. A proč jsou spolu s Vatikánem ganz lumpové? Zjišťujte. Je to dokonce zajímavější, než zcizený poklad Inků.
V článku jsou podivné rozpory. Nejprve. že tajemný národ Inků. A o kus dál že inckou říši obývalo asi 12 etnik, kterým vládl inca – vládce.
Takže jako obvykle je nabíledni neporozumnění věci . Tedy zejména, žádný národ “Inců” nikdy neexistoval, byl pouze jen Inca alias vládce země Tahuantinsuyu, kterou obývalo cca 12 různých národů, zejména hovořících quechuanskými jazyky, tedy runasimi, guaraní, aymará, araukání a amoznské jazyky. Inca byl vždy jen jeden, asi jako obvykle bývá vladař právě jeden.A ten nepocházel z žádného národa “Inců”, ale kdysi z náhorních údolí od lago Titicaca sestoupil, neví se s určitostí, který a jak si říkal, kmen, který byl poněkud bojovněji více naldaěn než ostatní a ty ostatní národy a kmeny si podmanil, přičemž od jisté chvíle, kdx již bylo komu a čemu vládnout, tedy se na scéně objevil konklrétní vládce = Inca. Tedy nikoliv vládce Inca z národa Inců, ale z dost podobných národů, jako byly ty, co jim onen Inca vládl a hovořili podobnými jazyky, jako ten bojovnější národ, co ze svého středu vygeenroval coby vládce v jejich jazyce řečeného tedy Incu. Co se týče podmanění hrstkou vojáků tak jako obvykle to bylo “jinak. Většina obyvatelstva byly otrávena neustálými vpodstatě robotními povinnostmi na způsob tzv. mity, což byly cosi jako povinné veřejné práce, kterou musili domorodí obyvatelé, nejen zde v Jižní Americe, ale i ve Střední ač neradi absolvovat a musili o tom mít potvrzení, za což je velmi často sbírala policie, zejména jestě do poloviny 20. století. Jednalo se typicky o práce na údržbě vozovek a latifundiích různých latifunderos a i po zániku mity zákonem jim jako negramotným toto bylo zamlčováno a pak to vedlo k různým revolucím, kdy různí zchytralí politikáři je zneužili na odstranění oněch vládnoucích lumpů a následně, když se dostali k veslu, tak tyto odhodili a ponechali v nevědomosti, že mita stále pokračuje. A protože tyto nevolnické manýry tedy podmaněné národy země Tahunatinsuyu štvaly, tak neměli snahu Incu i s jeho úředníky nijak bránit a spíše škodolibě se dívali, jak je Španělé a další dobrodruzi všelijak likvidují. Brali to tzv. robinhoodovsky, ikdyž fakticky ke své škodě, jelikož Španělé je žádných nevolnických povinností nijak nezbavili, jen změnili oni obyvatelé Tahunatinsuyu jedny lumpy zajiné, to byl celý ten “zázrak” proč říše Tahuantinsuyu se sesypala, nikdo ji prostě neměl zájem nebránit.
Nedávno jsem viděl v televizi poněkolikáté pohádku Pyšná princezna. Výběrčí daní (spíš lupič) vzal pytlík zlatých mincí, rádcům dal cca půlku, ti si ti rozdělili a králi dali asi pět mincí. Tito uzurpátoři byli stejného ražení. Pokud by tedy skutečně poklad objevili a museli by něco odevzdat, k papeži by se toho dostalo asi tak, jako v té pohádce.