Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Ale lidstvo přežije a nejvíc to bíle,potažmo žluté(Čínani a spol)!!!!!Já vím multikurturalisti to neradí slyší, ale je to tak!!!!!!!!!!Zkrátka a dobře lidstvo si projde hrdlem lahve, jako už tolikrát!!!!!!!!!!!!!!
Konec lidstva 2040
Znacny omyl. V dosavadni historii lidstva vzdy mene vyvinute narody prevalcovaly tehdejsi vyspele civilizace. Viz. Stary Rim. A nemusime chodit tak daleko- vezmete americanovi hamburger nebo hranolky a bude revoluce. Dejte rusum jen jeden obed tydne a svet pujde dal. Jestli nekdo neprezije, tak to budou bile radoby civilizovane rasy
Počítač se setsakramentsky spletl.
Nedožijeme se ani roku 2030. Anglosasové pro to dělají maximum.
“Bohužel tzv. Zelená dohoda pro Evropu byla podepsána až v roce 2008…”
Zásadní chybou bylo, že tzv. Zelená dohoda pro Evropu byla vůbec podepsána. To je obří průser, který povede ke kolapsu ekonomiky, rozvratu EU, chudobě a ve finále k válce. Možná pošahaní, možná zkorumpovaní, možná jen dementní ekoteroristé vnutili lidem absurdní tvrzení, že za změny klimatu může člověk, aniž by si uvědomili, co těmito výmysly způsobí. Celé je to obrovský byznys, ať už ve výzkumu klimatu a vlivu člověka, kam plynou miliardové dotace, nebo bilionové kšefty s Občasnými Zdroji Energie a dalšími předraženými hovadinami jako jsou tepelná čerpadla, rekuperace atd. Ve všech těhle blbostech se točí obrovské peníze, jenže je to vše na úkor obyčejných lidí, kteří jsou nuceni současnými neokomunisty do nákupu předražených ekonesmyslů, které nechtějí,ale bez kterých jim např. nezkolaudují dům…
Přitom klima na planetě se tak nějak mění odjakživa, chvíli tak, chvíli onak. Mohou za to např. výkyvy v pohybu země (tzv. Milankovičovy cykly), sluneční cykly, přirozené změny v mořských proudech atd. Nechci si ani představit, co se bude dít v zeleném ekofanatickém mozku poté co mu dojde, že největším skleníkovým plynem na světě je vodní pára…
Btw, kdyby ti dinosauři neměli tolik rozvinutý průmysl a místo autem se spalovacím motorem jezdili na kole, mohli tu být patrně dodnes, ne 😀 ?
Jestli si myslíš, že planetu řídí ekoteroristé, tak jsi opravdu naivní. A rekuperace je třeba jedna z mnoha věcí, které jsou užitečné. A jak sleduju tvůj příspěvek, tak problém nebude v ekoteroristech, ale v tom, že nemáš peníze.
Zelena dohoda je zbytecny car papiru. Jestli nebude platit pro vsechny zeme sveta. Mysli si sna Brusel, ze zijeme ve skleniku, kde nas ovlivnuji jen nase exhalace? Naopak, diky tomu zacne Evropa ekonomicky upadat a stavat se vice zavisla na zemich v Azii nebo Africe, ktere budou zvysovat vyrobu vseho, jen aby evropa nechodila naha, a tak se budou zvysovat exhalace nasobne bez ohledu na bruselsky green deal. Proc se k teto dohode nepripoji Spojene Staty- druhy nejvetsi znecistovatel na svete? Protoze jim to vyhovuje. Tim, ze se evropa sama oslabi, budou opet USA predstirat, ze jsou dominantni silou ve svete. Zatim si neuvedomuji prilis, ze narazi na fakt, ze jsou nejvetsim dluznikem Ciny. Az jim to dojde- vyvolaji konflikt s Cinou, a to bude pravy konec civilizace jak ji zname dnes. Praveka snaha lidstva bohatnout a nekomu vladnout nas zavede k horkemu konci