Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Hlavně, že ústavní činitelé dostávají 100% platu i v případě nemoci. Někteří poslanci “marodili” i celé měsíce a poslanecký plat jim na účet přistál každý měsíc. Tak si to zařídili, ale obyčejné lidi by nejraději připravili i o tu almužnu nemocenské.
Jo jo přesně tak
Plně s Vámi souhlasím. Poslanci si při svých amorálně vysokých platech neuberou a mají 100 procent nemocenskou,ale obyčejného člověka sedřou. Także to dopadne tak,že nemocný dělnįk půjde do práce i s horečkou,protože potřebuje živit rodinu a nakazí ostatní.
Ono to chce už vyhnat vládu prostě zahájit totální blokadu měst a jestli policie půjde proti občanům tak jednoduše je vytlačit.
Svatá pravda.nemaji z ničeho strach. Strach je svinstvo.
Tato vláda by nejradši kdyby všichni na ně dřeli do úmoru.Všem sahají na peníze a na sebe stále zapomínají.A tato Národní ekonomická rada vlády by se raději neměla ani vyjadřovat,co z ní vypadne to opravdu stojí za to.Za to že půjdu na operaci tak budu trestána nejen peněžně ale ještě bych při nemoci měla vzít dovolenou ,která je určena na to aby si člověk odpočinul ,vzít si z našetřených peněz ,možná ti kteří berou poslanecký platy a pokut to nebude stačit ,tak půjdu k lékaři a budu opět trestána třemi dny za darmo?Blahopřeji těmto nenasytům , kteří berou velké platy díky nám.
Mě to také hlava nebere. Na nás budou šetřit, hazardovat s našim zdravįm, ale omezit nesmyslné výdaje, podporovat kde koho, to je nenapadne.
Nevím, je mi to jedno. Na neschopence jsem nikdy nebyl, a to ani v dobách, kdy jsem ještě pracoval legálně na ofiko smlouvu. Nemám rád doktory a u žádného jsem už dobrých 25 let nebyl. Když je mi výjimečně (tak 1x za 10 let) blbě, tak si lehnu a vyležím to. Je mi jedno, jestli dostanu nebo nedostanu nějakých ubohých pár stovek. Při současných platech není problém měsíčně ušetřit klidně i desítky tisíc. Kdybych já osobně přišel o práci, tak z úspor a vedlejších příjmů bez problémů vyžiji několik let, aniž bych se musel jakkoliv omezovat. A každý kdo není úplný lempl to má stejně. Fakt nechápu, co se řeší. Jasně, nějaké lopaty co berou dvacku měsíčně a bydlí v nájmu, tak pro ty je asi každá stovka dobrá, ale průměrně inteligentní člověk si dnes bez problémů vydělá minimálně 40.000,- čistého, tak to vážně někoho vytrhne, jestli bude mít proplacené 3 dny nemocenské? Kolik to je peněz? Tisícovka? Dvě? Směšné… Opět bouře ve sklenici vody. Nehulte, nechlastejte, nestresujte se, nežerte sladkosti a tučné blafy, každý den si dejte hrnek čerstvé pomerančové šťávy a hrst ořechů a nemusíte řešit neschopenku. Osobně vyzkoušeno a funguje to.
Že jste do teď nebyl neznamená že jednou nedej buh budete muset že a ještě pak třeba dlouhodobě… Já před dvouma rokama byla nechtěně bohužel na dvou operacích a byla sem rok doma… Pro mě šílená představa ale bohužel jako… Nikdy nevíte co koho čeká 🤷
No ty jsi taky blbec… Víš pro někoho je tisícovka jako srovná pro jiné jako pět tisíc… Děláš na černo ? Myslíš kolik nebereš gratuluji ah si zlomíš nohu nebo zestátněna tak budeš první kdo bude řvát ale já nemám co do pusy a všichni na mě kašlou …
Tvým příspěvkem si řekl napr prodavačkám že jsou hloupé protože oni si přece podle.tebe nevydělali 40tis na černo
A nezapomeň že ne všichni žijou jenom práci někdo má třeba osobní život chce být s rodinou, mít zdravé tělo, věnovat se dětem nebo koníčkům… Ale ty přežiješ několik let z vedlejších příjmu to se divím že k tobě nečtu ve Forbesu mezi nejbohatšímu Čechy blbe namyšlenej
Pane anonime,jste hloupej jak daleko vidíte.Asi jste větší lempl než ti ,kterým nadáváte.Asi máte důvod se podepsat jako WLM.Asi jste placený od všech jak říkáte lemplů,proto můžete vyžít i několik let.
Jj taky jsem to tak měla a z mého rouhání už 3 měsíce marodím.Ale pro lidi s minimální mzdou je to velký průšvih
Zase jeden přechytralý. Vy byste perfektně doplnil fialovou vládu a mohl se i zříct poslaneckého platu – chvástale. Podle mě jste celý život tvrdě nepracoval tak jako mnozí dělníci, kteří mají rodinu. Pro ně je i ” pár stovek ” o které je stát připraví, hodně.
A co stíhačky, tanky a nebo podpora UK na to máme? Nejsem žádnej rasista ale opravdu musíme v této situaci ještě podporovat cizí stát když sami nemáme no nevím asi nejsem tolik inteligentní abych tohle chápal
UA…. No to je kapitola sama o sobě…. Nejvtipnější je když se člověk zeptá ukrajinek s dětmi tak vám řeknou že neprchaji před rusem ale před zelenskym… Takže bych řekla že je na co někde dost špatně
Zdravý rozum nechybí Vám, ale těm ve vládě. Na své lidi nemyslí, ale podporují kde koho. Pomáhat se má, ale musí být z čeho. Mě zajímá, aby naši lidé neživořili, nemuseli při této drahotě přemýšlet, jestli si může koupit drahou papriku nebo ne.
Musím chodit do práce nemocný, aby jsme měl na živobytí
Vezměte si vzor z komentáře pana ” WML”. Ten nemusí chodit do práce několik let, protože má našetřeno. A ostatní jsou podle něj blbci, že neumí vydělat víc jak 40.000 kč. A k živobytí Vám musí stačit pomerančová šťáva a oříšky. Má to odzkoušenè. On asi nemá rodinu a děti, kteří toho potřebují o trochu víc.
Rozhazujete penězi pro Ukrajinu a teď po nás chcete vyšší daně, karencni dobu a kdo ví co ještě… uvědomte se!!
Kázat vodu a pít víno
Pár pomatených jedinců řídí tuto zemi ,proto se nedivme, že je kasa v mínusu ! Díky jejich zadelolezectví přicházíme o všechno . Viníkem je bezmezné zbožňováni Ukrajiny . Pokud ji tak zamilujete, sbalte batůžek a cupitejte tam ! Česko díky Vám padlo za rok o 60 let zpátky , a to není konec ! Z jedné strany G 5 , 3 D tiskárny , z druhé bída Česká ! Je to hnus Fialový ! 😂
Bravo,lépe bych to nenapsal.
Mazejte na Ukrajinu za svou láskou !!!
Až se začne vláda chovat spravedlivé tak to beru…..ale sami mají vše pro placené a berou plat i když tam vůbec nejsou …tomu říkám luxus a zároveň ukázka největší vyčuranosti….to se jim to pak kecá…a pokud už jsou ve vládě tak chrápou
To je právě ta neomezená moc a omezené mozky.
Stat má prázdnou kasu, ale ne kvůli lidem a marodění. Za prázdnou kasu mohou jen naší vládnoucí činitele. Ať už to byl Babiš či Fiala a jejich vlády. Ono je to v podstatě jedno. Obě vlády tento stát zadlužily a zadlužují a nyní když už není z čeho brát, tak se vstahují ruce k lidem. Hledají se další a další možnosti jak ožebračit občany České republiky. Ono už nestačí drahé energie, předražené potraviny, nízké důchody, vysoké daně atd. Hlavně, že si každý rok přidávají nehorázné tisíce Kč na svých platech a nehodlají si své platy zmrazit.
“Vsak občané ČR jsou hloupí, oni zaplatí vše a budou držet hubu.”
! NENECHME SI TO LÍBIT !
Už se Vám stalo, že Vám řekl řemeslník: paninko, beru 500 na hodinu, ale včera jsem byl nemocný, tak mi za platíte jen 50%, tedy 8hx250kč za včerejšek a 8hx500kč za dnešek, přece byste nechtěla abych Vám tu chrchlal… Tak přesně tohle dělají zaměstnanci svým zaměstnavatelům. Nemocenskou klidně od prvního dne, ale ať platí stát. Neexistuje důvod, proč by to měl platit zaměstnavatel. Tu almužnu máte za nicnedělání doma. A pokud se Vám v zaměstnání nelíbí, tak buďte OSVČ.
Ano
Ano,milý Dave,když budu brát 500 na hodinu,tak budu mít na to ,abych zůstala pár dnů doma,ulozene peníze na uctu…Ale on každý člověk nebere tolik,co tu říkáte..
Mám otázku,jak to pomůže státní pokladně,když prvních čtrnáct dnů nemocenské, platí zaměstnavatel..
No nevim, jsem doma ze zahranici 12 let a jeste jsem se neprestal divit, kdyz platim POVINNOU zdravotni kasu, nemarodim od puberty, ale zubare nemam a neni moznost ho sehnat………..na co platim, jen druhejm? Je to v poradku? A kdybych nakrasne musel zamarodit(jeden nikdy nevi), jeste me odrbou??? Divnej “ceskej” svet. V Americe i kdyz se na ni nadava je zdravotni dobrovolna, bud ji mas a mas slevu, nebo nemas a hradis plnou palbu, ale kdyz nemarodis a zijes zdrave, nikdo ti penize “nekrade”!
A “vladu”? Tu neresim, kdo si neumi vladnout sam, tomu vladnuto je a bude, sam sobe vinnej. Zadna jina vlada nez sami sobe nebude nikdy spravedliva, a lidi(ovce) ne a ne na tak jednoduchou a logickou vec prijit, nebo se snad “zastupitele” chovaj tak jako by zastupovali? Ptaji se vas nekdy na neco?……smesny! Nicmene jak si usteleme, tak si lehneme.
Tohle už je příliš. Bohužel se šetří pouze na lidech. Nejhorší vláda, kterou jsem zažila. I za starého režimu bylo líp.
Ať si uberou platy a výhody platí že svého, zrušit senát a hnedjsou peníze
Karenční doba je kontraproduktivní. Povede k tomu,co je v článku popisováno, že budou lidé chodit do práce nemocní, což může vést k rozšíření případných epidemií, ale také k ničení jejich zdraví, anebo na druhou stranu k prodloužení nutné doby nemocenské a tím pádem k vysávání financí, které by mohly být použity pro léčbu skutečných nemocí. Např. bronchitidu člověk vyléčí pomocí antibiotik během týdne a pokud nemá fyzicky náročnou práci, může po týdnu nastoupit zpět dobzaněstnání, ale když mu z toho týdne 3 dny nezsplatí, tak bude u lékaře tvrdit,cže se ještě necítí, že je ještě slabý, zadýchává se atd. A pokud ten lékař není ras, který si riskne případné komplikace, tak tu nemocenskou oridlouží a tím si pacient částečně tubztrátu vykompenzuje. NERV se na věc dívá z přísně ekonomického hlediska, ale absolutně přehlíží to lidské. Třeba největší nesmysl je rada, že pokud někdo nevyjde s penězi, stačí si najít druhou práci, ale už neřekne, jak to zvládnout, když někdo dělá dvanáctky v nepřetržitém provozu denni, noční, výplatu má 25 tisíc čistého a mezi směnami volno akorát tak na to, aby si odpočinul, aby měl síly na další směny. K tomu děti a manželku třeba na mateřské. NERV hledá tam, kde je to nejjednodušší, ale aby šla tvrdě po tom, abychom začali produkovat opravdu přidanou hodnotu a tím plnili státní kasu na daních ze zisků firem a nebyli pouhou montovnou a dodavatelem komponentů pro zahraniční firmy, to by si asi nadělali do kalhot.
Hlavně že mají oni darmožouti.A co dělníci ti můžu chcipnout.Jeto sebranka zlodějská.Kežby chtěli oni pochcipat
A co snížit platy ve vládě!
To by se hned ušetřilo tam kde má.
Brát peníze pro nic za nic.
Platové podmínky bych jim dala 120 Kč na hodinu ,žádné benefity a podobně!
Přestat podporovat jiné země a podporovat vlastní zem.
Jasně hlavně, aby se o Česku mluvilo,ale že lidé mají málo to vám je jedno.
A jak by se v Česku hned dobře žilo.