Není jednoduché být v současné době v důchodu a být odkázán pouze na to, co vám pošle stát. Ačkoliv se penze v posledních letech zvyšovaly, pořád to v případě mnohých na důstojný život nestačí, obzvlášť pokud si nemohou vypomoci třeba z celoživotních úspor. Přesto však senioři jisté možnosti obvykle mají, pouze jich nevyužívají.
Důchod bez peněz
Mnoho Čechů spadá do skupiny takzvaných chudých milionářů. Jsou to lidé, kteří sotva vyjdou se svým příjmem, a přesto mají poměrně značný majetek. Jedná se typicky o důchodce, kteří mají vlastní bydlení, které si v průběhu života pořídili a do jehož splácení dávali veškeré prostředky, což jim neumožnilo udělat si větší finanční rezervu.
Tuto rezervu však ve skutečnosti mají, pouze je uložená právě v dané nemovitosti. Ne nadarmo se vlastnímu bytu či rodinnému domu přezdívá ideální zajištění na stáří. Tak tomu skutečně je. Jenže pro většinu důchodců se taková nemovitost ve skutečnosti stává velkou zátěží. Jakmile jim totiž vypadnou větší příjmy, případně už v domě nežijí dva, ale třeba už jen jeden, je najednou starost o větší prostory problematická, protože pochopitelně vyžaduje určité investice přinejmenším na údržbu, kterých se lidem nedostává.
Je to jen zažitá představa
V Česku bohužel stále platí, že co člověk jednou získá, to už nikdy neprodá. V případě nemovitostí na stáří je to ale velká chyba. Lidé, kteří sotva vycházejí a mají k dispozici větší byt nebo dům, udělají nejlépe, pokud ho prodají a získají značné finanční prostředky. Z těch si mohou jednoduše platit nájem ve vyhovujícím bytě a zbytkem si přilepšovat k důchodu.
Tímto způsobem si zajistí mnohem lepší a kvalitnější stáří. Jde jen o to oprostit se od představy, že po vás musí něco zbýt. Rozhodně nemá cenu desítky let živořit jen pro to, abyste majetek udrželi.
V úvahu v takovém případě připadají i nejrůznější sofistikované finanční produkty, jako je například reverzní hypotéka, kdy v nemovitosti můžete nadále bydlet, ale k tomu je vám navíc ještě vyplácena renta.
Foto: Shutterstock
Nenechte si ujít
Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Jde o další důkaz, v jak moc pokřiveném světě aktuálně žijeme a fungujeme. Tepelná čerpadla si užila svých pomyslných pár minut slávy v době energetické krize, kdy se na ně také dávaly štědré dotace, což ostatně nadále trvá.
Není to v pořádku
Mnoho domácností po tomto řešení sáhlo, protože se zdálo, že půjde o nejlevnější formu vytápění rodinného domu. Nebylo to vůbec levné. I se státní dotací totiž běžná instalace takového zařízení dosáhla 500 tisíc korun.
Kdyby ovšem fungovalo tak, jak bylo uvedeno na papíře, tedy šetřilo nemalé prostředky například vůči plynovému kotli, pravděpodobně by se nikdo tolik nezlobil, protože návratnost by byla stále velmi slušná.
Jenže to se u spousty lidí jednoduše nestalo. “Dnes bych vás s tepelným čerpadlem vyhodil. Takového trápení, co nám to přineslo. Stále jsou s tím nějaké problémy a poruchy. A úspora? Ano, nějaká tam je, ale tak kolem 15 %, což je skoro zanedbatelné a při původní investici se to prostě nevyplatí,” říká Roman Jasný z Berouna.
Jak rychle tepelná čerpadla vystřelila, tak svižně zájem o ně také opadl. Jedna firma za druhou, jež se na jejich instalaci specializovala, dnes krachuje, ať už je to třeba S-Power nebo Woltair.
Proč to pořád nutí?
Paradoxně jim však stačilo nějakou dobu vyčkat, protože se připravuje něco podobného, jako byla energetická krize, až na to, že tentokrát to bude vyvoláno uměle a schválně. Řeč je o emisních povolenkách pro domácnosti v rámci systému EU ETS 2. Ten totiž způsobí, že lidem dramaticky zdraží cena vytápění plynem a dalšími fosilními panely.
Čtěte také: Loni si koupili tepelné čerpadlo za 500 tisíc, aby ušetřili. Teď Češi litují, stát jim schválně zdražil elektřinu o desítky tisíc
Ačkoliv politici tvrdí, že tomu zabrání, reálně to není možné. Odborníci naopak tvrdí, že to opět způsobí obrovskou poptávku po fotovoltaických elektrárnách a tepelných čerpadlech. Jenže co je to jiného než prosté vnucení takové technologie i těm, kdo o ni vlastně vůbec nestojí?
Foto: Shutterstock [...]
Přichází podle všeho velká změna v rámci sociálního systému, která byla dlouhodobě potřebná jako sůl. Vytvořila se tu totiž poměrně velká kasta lidí, kteří se rozhodli nepracovat, protože jim chodí slušné peníze v rámci sociálních dávek.
Musí se to změnit
Takto ale systém vůbec nebyl zamýšlen a v takových podmínkách nedokáže fungovat. Na příspěvky a dávky by měl mít nárok jen ten, kdo se dostane do problémů. Například ztratí práci, a potom je logické, že by měl pobírat podporu v nezaměstnanosti. A to po dobu, kdy si bude hledat nové zaměstnání. Ne však způsobem, že na dávkách zůstane další roky.
Bohužel je tento nešvar velmi rozšířený, a to zejména v některých oblastech České republiky. Vede to hned ke dvěma zásadním problémům. Na jedné straně je vyčerpaný sociální systém, v němž se nedostává peněz pro skutečně potřebné a na straně druhé jsou potom nespokojení zaměstnavatelé, kteří nejsou schopni získat dostatečné množství pracovní síly, jelikož jim v tomto konkuruje nejen stát jako zaměstnavatel, ale rovnou i jako rozdavač nejrůznějších dávek.
Ministerstvo práce a sociálních věcí proto představilo reformu, která platí od října a je založena na tom, že lidé budou muset pracovat. “Sociální systém tu není od toho, aby živil zdravé lidi, co nechtějí pracovat. Proto jsem prosadil ReVizi dávek, která už od října platí a podmiňuje u zdravých lidí dávky prací,” uvedl ministr sociálních věcí Marian Jurečka.
Vše by mělo být efektivnější
Již dříve se mluvilo o tom, že to v podstatě vrací do hry povinnou práci. Najdou se totiž tací, kteří si nebudou schopni sami sehnat zaměstnání. Ti by potom měli vykonávat třeba obecně prospěšné práce, kterými si sice nevydělají tolik, ale minimálně prokáží, že něco dělají, a tak jim stát nějakou tu korunu dá.
Čtěte také: Kaufland a Lidl se tvrdě zakously do Čechů. Obírají je o peníze nehorázným způsobem
Dalším faktorem je skutečnost, že by se pomoc skutečně potřebným měla zrychlit a zefektivnit. Reforma by zkrátka v ideálním případě měla vést k tomu, že nebude házet takové klacky pod nohy lidem, kteří finanční pomoc skutečně potřebují, a zároveň ji znemožní čerpat těm, kdo ji zneužívají.
Foto: Shutterstock, zdroje: MPSV, Úřad práce [...]
U panelákových bytů rozhodně neplatí, že je pořizovali za celoživotní úspory. V 90. létech si je odkoupili za hubičku do OV a teď si je mladí, pokud nechtějí strkat nájem do kapsy vlastníkům, musejí kupovat za miliony.
To je ale věc režimu, ne důchodců. Kdybyste se narodil dřív, budete ve stejné situaci. Jednoduché. Vždy doba bude pro někoho nespravedlivá.
Stát podporuje zvětšování sociálních a společenských rozdílů mezi samotnými starobními důchodci, aby mohl tuto obrovskou masu lidí lépe ovládat. Na jedné straně si stát hýčká skupinu privilegovaných důchodců-milionářů, kterým při valorizacích nesmyslně přidává největší částky v řádu tisíců k jejich nekřesťansky vysokým důchodům, výsluhám a dalším prebendám. Na druhé straně stát dupe po nejchudších seniorech se starobními důchody pod devět tisíc korun, kterým přidává při valorizacích částky v řádu desetikorun, takže tyto nejchudší a nejpotřebnější a často těžce nemocné staré lidi stát nemilosrdně tlačí do pozice bezdomovce.
To je správné. Já mám zničené zdraví z výroby v celoživotním třísměnném provoze nonstop, ale důchod mám zaplaťpánbůh 25 tisíc. Tak se má jako přidávat těm, co dělali celý život prd a také prd odvedli na daních, protože byli OSVČ?
Vy jste tak drzy ze chcete pripravit duchodce o majetek . Banda zlodeju. Proc by meli prodavat majetek a jit nekam do podnajmu nebo do domova duchodcu . Podnajem stoji 22 000 v domove duchodcu Jim vsechno Severin a jeste je strasibze je vyhodibkdyzbnebudou delat to Co je Jim narozeno . Majetek se nikdy neprodava ten qe dedi . To ze zlodej podporuje zlodeje jste nyni predvedli co chudakum duchodcum masirujete dobhlavy . Tak jako Hitler vyvrazdil 6 milionu zidu aby Jim vykradl majetek. Vy Bando.
Přesně tak.
Aha, takže důchodce, který za svůj byt, který si koupil, platí nyní fond oprav a spotřebu energií, což ho v malém městě vyjde na zhruba 5000 Kč, by měl tento byt prodat přes nějakou pofidérní realitku, a nastěhovat se buďto do domova důchodců, anebo si pořídit podnájem, za který bude platit i 15 000 Kč. No to je velmi ideální a perfektní myšlenka. Potom s důchodem jistě vyjde.
A druhý postřeh! V devadesátých letech se byty do osobního vlastnictví prodávaly za, doslova, pár halířů. Například v Karviné se byt 2 + 1 prodával za zhruba 70 000 Kč! To opravdu nejsou celoživotní úspory! A jedině naprostej idiot by tento byt prodal a stěhoval se do podnájmu!
A jaké byly tehdy příjmy?