Takřka během pár let se z Dubaje stalo jedno z nejmodernějších měst světa. Zatímco ještě v polovině minulého století jsme o Dubaji nemohli říct vůbec nic zajímavého, dnes je centrem světové moderní architektury a také jedním z technologicky nejvyspělejších měst. Tento pokrok symbolizuje hned několik přelomových staveb a jednou z nich je i slavné dubajské metro.
Černé zlato
Až do 60. let byla Dubaj nepříliš významným městem, které těžilo hlavně z blízkosti moře – zásadní pro něj byl především rybolov. Jenže potom došlo k objevu ropných nalezišť a Spojené arabské emiráty v čele s Dubají dramaticky bohatly. S obrovským přílivem financí začala růst i Dubaj a měnila se ve světovou metropoli jako vystřiženou ze sci-fi filmů.
Ikonická Dubaj
Během pár desítek let se z Dubaje stalo jedno z center modernity, technologického vývoje a futuristického designu. Známé jsou především mrakodrapy Burj Al Arab a Burj Khalifa nebo vytváření umělých ostrovů. Kdo však byl někdy v Dubaji, ví, že z moderní architektury je tam toho k vidění mnohem víc – na zajímavé projekty tu člověk narazí na každém kroku.
Luxusní metro
Dubajské metro je jedním z dalších symbolů, kterým město ukazuje světu svůj technologický pokrok. Extrémně rychle vybudovaná podzemní dráha má 70 km a dokáže denně přepravovat vysoké desítky tisíc pasažérů.
Hlavní kouzlo dubajského metra však spočívá hlavně v supermoderním designu a využití moderních technologií. V designovém zpracování jednotlivých stanic se snoubí tradice, na níž se v Dubaji stále klade vysoký důraz, s využitím nejmodernějších postupů i technologií. Samozřejmostí je, že v metru se pasažéři mohou připojovat k wi-fi i telefonovat.
Vzhledem k tomu, že mluvíme právě o Dubaji, nikoho zřejmě nepřekvapí ani to, že existují vagony pro ty nejbohatší a nejvýznamnější cestující, kteří si mohou připlatit za to, aby nemuseli jezdit ve stejném voze z běžnými pasažéry. A o nic méně nepřekvapivá je i skutečnost, že zde najdeme vagón určený jen ženám, kam muži nemají přistup.
Foto: Shutterstock, zdroje: NationalNews, ArchDaily
Nenechte si ujít
Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Jde o další důkaz, v jak moc pokřiveném světě aktuálně žijeme a fungujeme. Tepelná čerpadla si užila svých pomyslných pár minut slávy v době energetické krize, kdy se na ně také dávaly štědré dotace, což ostatně nadále trvá.
Není to v pořádku
Mnoho domácností po tomto řešení sáhlo, protože se zdálo, že půjde o nejlevnější formu vytápění rodinného domu. Nebylo to vůbec levné. I se státní dotací totiž běžná instalace takového zařízení dosáhla 500 tisíc korun.
Kdyby ovšem fungovalo tak, jak bylo uvedeno na papíře, tedy šetřilo nemalé prostředky například vůči plynovému kotli, pravděpodobně by se nikdo tolik nezlobil, protože návratnost by byla stále velmi slušná.
Jenže to se u spousty lidí jednoduše nestalo. “Dnes bych vás s tepelným čerpadlem vyhodil. Takového trápení, co nám to přineslo. Stále jsou s tím nějaké problémy a poruchy. A úspora? Ano, nějaká tam je, ale tak kolem 15 %, což je skoro zanedbatelné a při původní investici se to prostě nevyplatí,” říká Roman Jasný z Berouna.
Jak rychle tepelná čerpadla vystřelila, tak svižně zájem o ně také opadl. Jedna firma za druhou, jež se na jejich instalaci specializovala, dnes krachuje, ať už je to třeba S-Power nebo Woltair.
Proč to pořád nutí?
Paradoxně jim však stačilo nějakou dobu vyčkat, protože se připravuje něco podobného, jako byla energetická krize, až na to, že tentokrát to bude vyvoláno uměle a schválně. Řeč je o emisních povolenkách pro domácnosti v rámci systému EU ETS 2. Ten totiž způsobí, že lidem dramaticky zdraží cena vytápění plynem a dalšími fosilními panely.
Čtěte také: Loni si koupili tepelné čerpadlo za 500 tisíc, aby ušetřili. Teď Češi litují, stát jim schválně zdražil elektřinu o desítky tisíc
Ačkoliv politici tvrdí, že tomu zabrání, reálně to není možné. Odborníci naopak tvrdí, že to opět způsobí obrovskou poptávku po fotovoltaických elektrárnách a tepelných čerpadlech. Jenže co je to jiného než prosté vnucení takové technologie i těm, kdo o ni vlastně vůbec nestojí?
Foto: Shutterstock [...]
Přichází podle všeho velká změna v rámci sociálního systému, která byla dlouhodobě potřebná jako sůl. Vytvořila se tu totiž poměrně velká kasta lidí, kteří se rozhodli nepracovat, protože jim chodí slušné peníze v rámci sociálních dávek.
Musí se to změnit
Takto ale systém vůbec nebyl zamýšlen a v takových podmínkách nedokáže fungovat. Na příspěvky a dávky by měl mít nárok jen ten, kdo se dostane do problémů. Například ztratí práci, a potom je logické, že by měl pobírat podporu v nezaměstnanosti. A to po dobu, kdy si bude hledat nové zaměstnání. Ne však způsobem, že na dávkách zůstane další roky.
Bohužel je tento nešvar velmi rozšířený, a to zejména v některých oblastech České republiky. Vede to hned ke dvěma zásadním problémům. Na jedné straně je vyčerpaný sociální systém, v němž se nedostává peněz pro skutečně potřebné a na straně druhé jsou potom nespokojení zaměstnavatelé, kteří nejsou schopni získat dostatečné množství pracovní síly, jelikož jim v tomto konkuruje nejen stát jako zaměstnavatel, ale rovnou i jako rozdavač nejrůznějších dávek.
Ministerstvo práce a sociálních věcí proto představilo reformu, která platí od října a je založena na tom, že lidé budou muset pracovat. “Sociální systém tu není od toho, aby živil zdravé lidi, co nechtějí pracovat. Proto jsem prosadil ReVizi dávek, která už od října platí a podmiňuje u zdravých lidí dávky prací,” uvedl ministr sociálních věcí Marian Jurečka.
Vše by mělo být efektivnější
Již dříve se mluvilo o tom, že to v podstatě vrací do hry povinnou práci. Najdou se totiž tací, kteří si nebudou schopni sami sehnat zaměstnání. Ti by potom měli vykonávat třeba obecně prospěšné práce, kterými si sice nevydělají tolik, ale minimálně prokáží, že něco dělají, a tak jim stát nějakou tu korunu dá.
Čtěte také: Kaufland a Lidl se tvrdě zakously do Čechů. Obírají je o peníze nehorázným způsobem
Dalším faktorem je skutečnost, že by se pomoc skutečně potřebným měla zrychlit a zefektivnit. Reforma by zkrátka v ideálním případě měla vést k tomu, že nebude házet takové klacky pod nohy lidem, kteří finanční pomoc skutečně potřebují, a zároveň ji znemožní čerpat těm, kdo ji zneužívají.
Foto: Shutterstock, zdroje: MPSV, Úřad práce [...]
Už mi tyto místa na světě neberou dech. Jsou mi lhostejné a když to řeknu úpřimně, tak jimi pohrdám. Bezcenné pozlátko. Stačí zaškrtit dalšími psychopaty energie a sežere to zase poušť. Tato civilizace je nemocná. Nedávno jsem seděl na zahradě po dešti. Nikdy předtím jsem tak intenzívně necítil vůni hlíny. Půda je co má smysl.To je jídlo, zdraví a nesmírné potěšení pro tělo i mysl. Lehnout si v létě do trávy, cítit vůně, slyšet cvrčky, vyhřát tělo v slunečném dni a v noci civět do hvězd. Nemít starosti se složenkami za předražené služby. Tři věci na dlouho neskryješ. Měsíc, slunce a pravdu. Pravda je, že svět zešílel. A dále má smysl všechno co se podaří dříve řízeně a z vlastního rozhodnutí odříznout od systému a jeho zdrojů,než to systém udělá za mě a bez varování, jako šok. Co potom? Dělám postupné kroky, abych to,, potom,, neřešil a ani si toho vlastně nevšimnul. Jiní se zblázní. Hlavně ve městech.
Dubai, New York, Mokva, Praha… k čertu s těmi smetišti.
Nebyl jsem vždy,, vidlák”a lituji toho, že jsem se jím nestal dříve. Žije se mi spokojeněji. Nechvátám. Mohu přemýšlet. Zdravě pít a jíst. Dobře a tvrdě spát.
Viděl jsem různá města a potkával různé lidi. Žil jsem v Praze, Londýně, Amsterdamu,Peterborough. Jezdil do Budapešti, Venlu, Venray, Dusseldorfu, Metze apd. Sestra projela Španělsko, USA, Kanadu. V noci se s kamarádkou bez strachu procházely po údajně nebezpečném Central parku v NY. Nikdy se ji nic nestalo, až v Ostravě cca týden po příletu ji u pivovarského plotu Ostravaru podél chodníčku na sídlišti Fifejdy v pravé poledne přepadl narkoman. Zbil ji a sebral kabelku se vším. Mobil, peníze, klíče od bytu… (to jen mimochodem jako vsuvka. Paradox. ) a tak tedy viděli jsme ze světa mikročást, ale dost na to, aby člověk pochopil co má hodnotu a co nemá. Už po těch destinacích netoužím. Maximálně zavítám na svou oblíbenou Helskou kosu, či Mazury (kdy jde opět, už jen o přírodu) což mám navíc teď v rámci domovského státu a tím to hasne. Ne, Dubai mě fakt nezajímá, ale děkuji za zajímavý článek.
Mmjn., doba, kdy jsem žil v Praze byla krásná. Byl jsem mladý a Praha byla pro našince. Chodili jsme rádi ke Sluncům, Bonapartům, Černému Volovi.( Bydlel jsem jinde- v Biskupcově ul.) Ta atmosféra těchto hospůdek byla neopakovatelná. Pili jsme a bavili se i s tehdy velmi mladými, českými herci. Začínali někteří. V té době mladinká(nebudu jmenovat) holka (dnes starší paní herečka, ale více moderátorka dětských pořadů) tančila s hodně vyhrnutou sukýnkou k pasu na stole na muziku hospodského harmonikáře. Dým z cigaret se dal krájet(a nikomu to nevadilo). Byl to úžasný Bohémský život. Nebo s námi chodil na pivko ještě dnes žijící herec (vysoký elegán, štíhlý, s plnovousem, zahrál si třeba v Rafťácích), protože se milostně sblížil s kamarádkou krásného jména Viola. Nedivím se byla nádherná. Další pijan té doby byl pozdější i současný herec, který pracoval se mnou na směně na nádraží v Libni u posunu Já byl tehdy vnitřní tranzitér. Také si zahrál v Rafťácích. Nebo v Sněženkách. Tehdejší VB v žigulu mě vezli místo na záchytku po jednom bouřlivém mejdanu na Chodov domů. Asi měli skitování a dobrou náladu, že jsem neskončil na záchytce. Pracoval jsem, jako recepční (když jsem opustil dráhu) na hotelu Košík. Měli ze mě srandu, jak mě odchytli v noci na Václaváku, jak jdu dva kroky dozadu a jeden pouze dopředu.
Jednou jsem se zapoměl se slečnou (měla být mou ženou, ale emigrovala do Paříže, nikdy jsme se nevzali) v Ostravě. V 18 hod mi začínala noční služba a náš vedoucí byl pes. Rychlík ujel dávno (60 kčs Ov Praha tehdy) a průser na krku. Natálku však něco napadlo. A tak jsem odjížděl od tehdejšího Čedoku v centru Ov, kde odzadu budovy vypravovali autobus na Mošnov. Letenka byla volná za 360 kčs tehdy. Cca okolo půl páte odpoledne jsem byl ve vzduchu, okolo čtvrt na šest dosedával na Ruzyni, dročka na Chodov a na šestou jsem byl v práci. To byl úlet! A fajn život. Tehdy by mě Dubai určitě zajímala. Dnes, už ne.
Tak bych požádal redakci o články z Indie. Dubai je sice hezké čtení, ale třeba něco o Dillí, nebo o posvátné řece Ganze by nebylo k zahození. Třeba takové pohřebnictví. Pálení těl na hromadě dříví a následný vsyp do řeky. Ty články mě vždy bavili a nepřestaly udivovat, že je něco takového vůbec možné. A tak si jen tak kladu otázku, zda by to šlo i v Česku. Někde u Vtavy, Dyje nebo Ostravice. No kravina. Samozřejmě. Ale pak si zase kladu dotaz, že kdyby zmizel z povrchu zemského plyn, na který zřejmě kremace jedou, tak co pak? No, nic tím nechci říci, ani naznačit. Jen, že bych přivítal články výše zmíňované. Dubai… pche.
Ať v Dubaji, Bratislavě, Kalkatě či Horní, Dolní řečeno ústy klasika. Člověk je dobrý, ale lidi jsou hovada.
To by mě zajímalo z jakého důvodu se vyplácejí peníze z našich daní každému cizinci který si o ní zažádá,kdo je za vyplácení peněz zodpovědný,když OSN prohlásili že na Ukrajině není ani válka,ani okupace,ale agrese,takže naše peníze se dávají někomu protiprávně?kdyby raději za ty peníze co vyhazují do luftu opravili naše silnice,to je hrůza,jedna díra za druhou..
Souhlasím s těmi děrami. Tankodromy se říká takovým silnicím. A přibývá jich více a více. Zvláště okresní silnice. Ale oni to nějak přece jen látají. I hlavní tahy. Nevím, jak v tomto roce, ale ty minulé jsem nerad projížděl Česko. Doslova utrpení. Všechno rozbombardované. Na kdejakém km zábrany, zúžení, semafory, pajtáši s plácačkama,objížďky…děs.Jen cesta na cca 300km byla, jakobych nejel ze severní Moravy do Vrchlabí, ale někde do Trondheimu. Světakraj. Nedá se tam nic ujet v rozumný čas. Motoristů ráj. U sebe doma nyní v Polsku je to taky masakr mnohdy. Kolony hustého provozu, silnice (boční hlavně) na maděru, ale s hlavními tahy jsem spokojen. Když jedu ze Slezska nahoru do Gdyně, tak to přes den za čilé dopravy dám k Baltu za 5 a půl hoďky. 6 hodin jsem jel z toho samého místa do Vrchlabí. Což v noci udělam Vrchlabí za úplně jiný čas. Ono je vcelku všude útrpné jezdit. Aut je moc, doprava hustá a kvalita silnic nic moc nejen v Česku.
Jinak peníze z daní lidí a jejich užití je na román o min deseti svazcích a každý svazek alespoň po 500 stran. Hlavně si každý myslí, že ty naše daně oni potřebují. Tím se každý pasuje do role nepostradatelnosti a práva pochopitelně do věcí mluvit a zasahovat. To může. Ale je to k ničemu. Nebo máte snad pocit, že je lid za poslední desetiletí nějak vyslyšen? Či je zde ještě jiný pocit, že po všech těch dvouletých celosvětových uzávěrách ekonomiky jde o nějaké daně? Neříkám, že jsou nepodstatné, ale…
Dlouhé téma. A navíc. Nezdá se vám, že by po tak brutálních útocích na ekonomiky zemí, měly být tyto bez peněz? Ale jak vidno na každém kroku, oni chrlí další a další miliardy různými směry co vám hlava nebere a na to všechno je. A věřte, že je dokonce na víc i bez našich daní. Vy máte mít pouze pocit, že není.
A ještě doplním. Nečekejte, že bude v nejbližších letech lépe. Ani změna vlády nic nevyřeší, protože lidi se dostali do jakéhosi vleku, kdy volí pořád de facto tytéž. Oni mají pouze jiné obličeje a slibují jiné programy, ale… Je třeba se dívat na osu. Tu stejnou osu, které se drží společně. Ta je důležitá. A to, už lidi neumějí rozpoznat. Jsou takto léty výplachů mozků z médií nastaveni. Restart? Nevím. Snad. Hlavně jsem slyšel dle mě zajímavou reportáž v rozhlasu. Pán tam mluvil o tom, že jsme v kaši tím, jak sami jsme dovolili běh věcí. Přes rodinu. Rodinný kruh je ta nejprvotnější priorita chodu věcí. Prý jsme měli dělat tak, aby nám jednou vlastní děti nezakroutili krkem. Pokud nebyli v rodině naučeni ctít a držet co je potřebné pro zdravou společnost, pak se nemáme čemu divit. Jako příklad si vzal jakýsi článek, kde autor popisuje událost, kdy si důchodce spletl směr a vyloupnul se na dálnici v protisměru. Ano. Jistě nebezpečná situace. Ne méně nebezpečná, jako u mladých drogy a alkohol za volantem, ale. Ta diskuze pak pod článkem. Že by ten zasraný dědek, páprda, geront, nesvéprávný idiot neměl vlastnit řidičské oprávnění. Sebrat, nevrátit, možná i rozbít hubu. Chápete? Tohle nenapíšou senioři, nebo jim věkově blízcí. Že si ti kamenovači neuvědomují ani, že ne všichni mají na předražené bydlení ve městech. Hlavně důchodci ne. A že bydlí v prdelákově, kde autobus díky této společnosti jezdí jednou v létě a jednou v zimě a oni musí se nějak dostat na nákupy, k lékaři a jinam. Životně nezbytné. Ne. Idiot co má sedět, už na prdeli doma a nejlépe zdechnout. A podívejte se na věkovou kategorii dnešních politiků. Spočítejte, kolik jim bylo v roce 89. Jak se chovají k sobě navzájem i ke svému národu. A jestli nejen tato země chce zažít znovu, nějaký rozkvět, přestaňme ty naděje vkládat do Petra a pak Pavla a Martiny a Sabiny, ale začněme každý ve své vlastní rodině. Vychovejme ty děti jinak. Od základu. Bez ohledu na to co slyší ve škole. Já jsem od rodiny taky věděl kdysi, že věci jsou jinak, než mi je tlumočí učitelé občanské nauky. Alr to je proces! Na léta. Který se posral. A teď je nutné to vrátit do správných kolejí. Protože z těch lidí co rodiny vychovají dnes budou jednou vedoucí státu a důležitých míst. Jestli nám však do té doby, než stihneme spravit vnoučata, ty naše děti a jejich rodiče nezakroutí krkem.