Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Zeman a alkoholik??? —DDDDDD.—
Ty máš smůlu, že jsi alkoholik a ještě navíc debil.
Jeslti to nevíte – při inteligenci příspěvků a Vaši slovní zásobě to lze předpokládat, tak Havlovi otevřeli v Bruselu lavičku, Zemanovi v Moskvě tak maximálně chystají balzamovací roztok, aby mohl ležet s Leninem. Přemyšlejte, kam se půjdete poklonit.
jak se votvírá taková havlova lavička? teda při tví slovní zásobě asi nevodpovíš, že jo? inženýre.
Nepoužívej cizích slov, rome. Ber to jako dobrou radu zdarma.
a kerý je jako podle tebe to cizí slovo? lavička? zásoba? inženýr? zase jotomilej. ;o))
Nesnaž se, románku, psaní není pro tebe, nemáš výcvik..(oooooo§)))
zato ty fak jo. ;o)) prozraď nám, ty inženýre, jak si cvičíš psaní? v pomoně na tabuli? ;o))
Zemana je třeba zbavit nejenom prezidentských pravomocí, ale i svéprávnosti.
Ty už jsi o svéprávnost přišel, proto by ti měli vypnout wifi.
Nechcete ho rovnou “demokraticky” i zastrelit?
zbavit svéprávnosti novinář nemůže, pouze lékař
proč?
Třeba proto, aby tahle republika mohla normálně fungovat.
Závidíš, debile? Mohl jsi krást taky, jenže jsi byl línej nebo blbej, popřípadě obojí.
a tebe vykastrovat jako známého pedofila
Ochlasta a pravda? To je ale nesmysl!!
Trocha novičoku do chlastu a bordel v nepřátelské zemi se rozjel!
No zase to Čuk a Gek popletli
Paní Džamila zapoměla,že není již v Moskvě.Náš ústavní právník říká něco jiného. P.Fiala by měl víc makat,když do toho šel.
jen je ještě nechte vládnout v demisi
jdeme čím dál do větších sr – průseru
čím později nastoupí vláda koalic, tím líp 🙂
nebo vlastně hůř, aby bylo líp :-)))
Pokud to je tak,jak je uvedeno v článku,tak nebývá než si přát,aby pošel co nejdříve.
Vy jste ale chudák! Aby jste nepošel dříve Vy, inteligente!
Jsi dobytek a to dobytek urážím.
Co tenhle umaštěný,nemytý polochlap cancá?Havel nevládnul skoro rok
a nikdo by si tenkrát nedovolil něco namítat.Tahle svoloč,složená převážně ze stran,které by se ani do sněmovny nedostali,které se podvodem Rychetského dostaly jako vítěz do sněmovny by měli držet hubu.
Prezident Zeman jasně řekl,že premiérem bude někdo z vítězné strany
a ne nějakého nesourodého slepence.Už vidím předem,jak tyto slepence
se budou tahat o koryta tak dlouho,až se lidé našvou a tu verbež z PS
sami vyženou.Kdo je volil zřejmě zapomněl,jak to tady vedli od r.89,
co rozkradli,zašmělili,rozprodali a namastli si vlastní kapsy.I veškeré zákony záměrně zmršili tak,aby nikdo z těch grázlů nemohl být trestně stíhán.Mor nas všechny,co je volili.
Zeman s Babišem budou jenom škodit a rozdělovat republiku. Oba,na rozdíl od Vás vědí, že premier bude Fiala, protože důvěru vládě dává parlament a tam je rozložení takové, jaké si přáli voliči, kteří chtějí demokratickou (tomuto slovu Vy ale nemůžete rozumět) a ne proruskou ČR. Takže se uklidněte. Nic na tom nezmění opilec z Hradu, pardon LDN Lány, pardon ARO ÚVN, pardon krematorium nebo krchov a stbák a podvodník Bureš.
Jaja
Blahno ty mluvíš bahno mor na tebe ty kolaboranský hovado. Konečně skončí ten největší rozkradač republiky a jeho posluhovači!!! Je vidět že ti chutnaj koblihy i když jsou kradený!
Máte mé sympatie.
Důležité je, že voliči vypráskali stranu, která to tu mršila do roku 1989. A z těch, co šmelili a rozkrádali je Babiš na špici a pokračoval v tom i jako premiér, kterého drželi u moci komouši a náckové. Koblihy a komouši se za pár stovek k důchodu nechali uplatit a udělali kozla zahradníkem, hňupe neinteligentní.
Naprostý souhlas s Vámi.
Máte plnou pravdu , souhlas
Naše ustava je pitoma v teto veci Pak muze byt kralem i dement stařec na ARO v bezvědomí..tj hrozně špatné. Obcané uz nevěří. Sleduje situaci …čte tisk bo teletext ? bo ct24 ? Na JIP na ARo,.aha novinky UVN..
Když mohl být prezidentem nepoměrně delší dobu senilní alkoholik a dchamatik, tak proč tolik virválu? Do nemocnice se ve věku pana prezidenta Zemana snadno můžete dostat i vy.
Džamila je od pohledu odporná. Udělala by lépe, kdyby odtáhla odkud sem dolezla. Žuchla.
Budou vytvářet dojem že je funkční a prodlužovat stav co to půjde.Tady nesmí platit nejsme jako oni! Tenhle gang se moci dobrovolně nevzdá.
Jedno je jisté. Vláda by měla být předána co nejdříve.
Jasně aby mohli začit co nejdřive krást !!
Na prvním místě je zdraví prezidenta. Česko je přece země alkoholiku a nebo by se dalo říct už vlastně feťáku.
Kulhánku, měl by ses léčit a ne psát tyto kraviny. Jsi totální novinářská lůza.
ano ano,,,pokulhává mu rozum..měli by ho lékaři zbavit svéprávnosti
A co jsou vsichni tak nedockavi?
To se nemohou dockat koryt? Asi se jim vzilo heslo Piratu: “Pustte nas na ne!”
To je normalni hyenismus, co tu probiha. Alespon ten Fiala se jedinej z te sebranky chova normalne, ale tyto Dzamily nebo ten lekar Straka z TOP 09, to je neco silenyho.
Fuj!
hradní lži…ale já bych rád ty lži slyšel z úst těch hradních panáků nebo ať je někdo z novinářů sepíše
Je děsivé a šokující, jak Džamila ignoruje Hippokratovu přísahu. Neustále omílá, že má 35 roků lékařské praxe(? a proto) samozvaně diagnostikuje na dálku. Džamilo, nevymáchaná papulo, i vy jednou umřete. Džamila je fuj!
Ja jsem si v něčem paní Dzamily vážila, a to dost, ovšem spousta jejich výroků a následně článků s jejími slovy je na mě příliš. Pokud něco chtěla sdělit, stačilo to jednou a několika větami. Stálé psaní dokola o člověku, který na tom zjevně není dobře, proč? Ať ti, co mohou konat, konají, a lékaři, pokud se mají za dobré odborníky, měli by vědět, že méně je někdy více a určitá zdrženlivost je vlastností skutečných lidí. A pokud mě nějaké kompetentní orgány požádají o součinnost, budiž, ale stálé posuzování stavu Milise Zemana že všech úhlů pohledu není můj šálek kávy.
Je úžasné jak si politici hrají na naivky. Hradní mafie se bude schovávat za svého dementního kmotra do konce jeho mrzkého života. Mají putinovy noty a musí podle nich hrát. Čím větší
bordel , tím je skrček spokojenější.
Zeman není schopen vykonávat úřad už minimálně měsíc. Měl by abdikovat a odpočinout si.
třeba časem zjistíme, že úřad prezidenta ani nepotřebujeme. lehce upravíme ústavu a ušetříme miliony. což? než mít takové prezidenty, to snad raději žádné…
tak si se uklidnil a můžeš jít spinkat. ;o)) inženýre.
Nepoužívej cizích slov, rome, ber to jako radu zdarma!–DDDDDDD—-
si se nám nějak zasek, mysliteli. ale chápu, že “spinkat” a “inženýre” sou pro tebe cizí slova. a teď seš tady za martina nebo honzu?
Zase ses trefil do nohy, proč už nechodíš do školy? Nechtějí tě tam, co…—DDDDDD—Bože ty jsi ale fakt internetový blbec…(ooo))
tebe i ve tvým věku by vzít museli. třeba jako vodstrašující příklad, aby se pitomci víc učili a nedopadli jako ty. ;o)) inženýre.
nevím, co je podle tebe internetovej blbec. ale vím, že blbec si ty (a je jedno, esli internetovej). bacha, zasejc sem použil cizí slovo! ;o)
Lžeš , Kašpare .
This is true story from Narožní 2, Praha 5, 158 00!!
Stehlíková je kazašská šamanka s rentgenovými oči. Ani neumí mluvit za ta léta česky, koho zajímá její názor?? Psychiatr, který přeje nepřímo smrt komukoli by měl mít zákaz činnosti. Je jedno o koho jde. Vystudovala lékařství v Moskvě – jen pět let, u nás šest, a přesto zde může vykonávat svou “praxi”. Neskutečný!
Kde se vzala tu se vzala náruživá a pro mne narušená osobnost….fak je to strašné, jaké strašidlo může dnes mluviti do médií…
Tak Miloš má jednu známou sestru,která ho od té doby co je v politice nikdy neopouští tou sestrou je lež. Jak znám Zemana je schopen svůj zdravotní stav uměle natahovat aby prodlužoval politickou agonii Burešovy vlády. Jedině by to mohl změnit sám Bureš,kdyby mu řekl aby rovnou pověřil sestavením vlády Fialu protože Bureš vládu nesestaví což už přiznávají mnozí z ANO. Zda to Bureš udělá je otázka.
Zrovna ta muslimka má co vykládat . Když se podívám na její fotku , ta vidím klasický příklad alkoholika . Černé kruhy pod očima , pohled idiota . Kecy blázna .
To se díváš do zrcadla, trubko!!
blbá zkušenost, co? ;o)))
Podobně to přeci probíhalo i u dalších umírajících komunistů, se Stalinem, Leninem, Gottwaldem a různými africkými diktátory, za než vládl tajně hradní personál a různí gangsteři… Vždyť tyto režimy byly vzorem Zemana a jeho přátel z StB, KSČ, LM, ČSLA, VKR, SČSP.
Čím dál tím víc, ten uslintaný , díky Bohu umírající netvor z Hradu připomíná vzhledem Brežněva….
von vzhled dycky nejni nejdůležitější, jen si vzpomeň, jak se ti děti ve škole smály. horší je uslintanej mozek. ale taky co chtít vod třech neuronů toho tvýho. sorry, zajc cizí slovo, já vím, neuron. prostě to přeskoč a dál si cintej pentli, ichtyle.
Možná v Kazachstánu se alkoholici dožívají skoro 80 let. U nás umírají kolem 50. Holt Kazaši jsou borci
Je to opravdu levák. I chlastat se musí umět!!!
To co blábolí o zdravotním stavu pana Prezidenta tahle duševně nemocná fašistka v bílém plášti je neuvěřitelné!!!! Nic neumí jen blbě kecat jako většina bílej šejdířů..Však si to prezident líbit nenechá a půjde k soudu a bude cálovat..
Ten skončí jako Gottwald před 68 lety! To budou krásné Vánoce, že?
Už aby agent zachrčel naposledy, to budou krásný Vánoce!!!
Dnes je to přesně 68 let , co “zemřel” bolševik Gottwald, lépe řečeno uchlastal se k smrti. Bude ho k naší velké radosti dnes agent 00 Moskva následovat? Kéž by, že?
Včera měl levák meruňkovou buchtu. Byla mu aplikována kapačkou!!
Vínová klobása po poradě konsília bude aplikována ad rektum!!
at už konečně ta špína s pakistánu džamila jde do prdele s které vyšla šmudla nechutná mazej odkud si přivandrovala.
MZ na Hradě asi 3 jeho poskoci uspali dle nařízení VK, aby ho spícího převezli do nemocnice, kde ho už asi nemínili probudit. Nechali ho zřejmě spát a nekrmili ho (jak se zbavují lidí všude možně v ústavech a nemocnicích), aby skonal hlady a aby VK skočil zase na trůn ! Pak by vydali zfalšovanou LZ o jeho úmrtí, ale to už by byl spálen v krematoríu. Běžná praxe.