Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Nojo,pamatujikdyž o tom bulvár psal,”hvězde”není po chuti když se to zase ventiluje,je to prostě slovenský šméčko,ale má pekáč buchet
Debile.
nemám rád celebrity obecne, ale DR nestraním. Jsem přesvedcen ze znacny podil viny na bohuzel nehode s nasledky mel ridic motocyklu. Ona mela hodne velky vuz a on mohl vybocit vice ke stredu zatacky a je to. “Hod kamenem, kdo jsi bez viny”.
Zavinila to ta slovenská ludra, vjela do protisměru.
Miroslave, ona nevěnovala pozornost řízení a vjela do protisměru zrovna v zatáčce. Ten chudák, co to odnesl by musel bejt Batman, aby odvrátil svou smrt. Jsem si jistej, že bejt na jejím místě kdokoliv z nás, tak se s náma nikdo nebaví a kromě toho, že bysme solili jak mourovatý, ještě bychom slízli výraznou podmíku. Vzpomínám si, že tam byly takový nechutnosti ze strany Rolincový a jejího “vypečenýho týmu”, že se dokonce s vdovou handrkovala i o zničené oblečení, které měl ten nebožák při řádění Rolincový na sobě. Takový zrůdy se zastáváš a nepochopitelně se snažíš hodit vinu na nevinou obět. Mimochodem soud se s tím odškodněním ve výši 1 milionu taky “předvedl”. Jedna nechutnost tam přebíjela druhou. Jednu zrůdu sloveskou, doplnila ta česká v podobě soudu.
Podle mého názoru je ta povedená Dara pěkná trubka.Nakonec zaplatila ještě víc,tady je vidět,že má IQ velice podprůměrný,když to nechá dojít tak daleko.
Už snad ani není ženská, přestože je matkou. Je to sobecká, vysvalená potvora a mimo denní život. A pto pos, jakto že nešla sedět!!
Protože dostala amnestii od Klause,jak jsem psal. tedy na její základě byl soud skončen.
Zcela určitě to byly vina motorkáře – vjel jí do cesty, ale protože ona je slavná, tak ji potrestali
To tedy nebyla. Vjela do protisměru a telefonovala, Krá..
Lžeš, i soud uznal Rolincovou vinou. Jen se jí nechtělo solit atak dělala jednu schválnoist anechutnost vůči vdově za druhou. Takže pro mě je to zrůda, ne proto, že zavinila smrt, ale proto, jak se po nehodě aprakticky dodnes chová. A každej, kdo jí brán í je zrůda úplně stejná, včetně tebe, kterej navíc vědomě lže.
Že se nestydí……měla by doživotně rodině zabitého motorkáře platit a místo exhibicionismu chodit kanálama……zřejmě ji svědomí netíží….to je ale IQ!
Za co se má stydět? tato kauza je roky stará, zaplatila odškodné. Tím je celá věc vuřízena. Že nějaký trotl Marfi53 má nasráno v hlavně nás nemůže trápit. Debile.
Taková vychcaná slovenská ludra bez špetky svědomí!!!☹️🤮
Vychcaná kráva zabila člověka a nemá špetku svědomí . Ono se jí to vrátí.
Silikonová slapka zavinila smrt jen tím, že během jizdy telefonovala, kráva…
Špína cikánská 🤢🤮
Jste banda ubožáku a chudáku, který jenom závidí. Vám vůbec nejde o smrt člověka, ale o to že u toho byl bohatý člověk. Vy jste hnus společnosti ne ona.
Neboj Daro….karma to jistí.
Zruda…
Tak něco tu nesedí. Byla to nejspíše klasická nedbalostní nehoda, nikoliv úmyslný tr. či. Takže vozidlo, nikoliv řidič, je pojištěno proti následkům nehody způsobené provozem vozidla. Takže, ikdyby ona jako viník nehody tedy řidič v době nehody nedošla do pojišťovny nahlásit škodu, tak stačí, když ji nahlásí poškozená strana a povinností pojišťovny je plnit. Pokud ale pojiš’tovna plnila málo, není to vina řidiče, který způsobil nehodu či byl označen za viníka nehody. Pak se má správně poškozená strana soudit proti pojiš’tovně, která odmítá dostatečné plnění. Teprve, kdyby škoda přesahovala rámec povinného pojištění což jsou většinou desítky milionů , se lze soudit proti škůdci o částku přesahující již vyplacený plný limit, který nejspíše nebyl ani náhodu překročen. Spíš to vidím na lumpárnu pojišťovny a neříkají tu asi všechny informace, možná pojišťovna sama usoudila, že poškozený měl na nehodě částečný podíl a krátila plnění. To tu nikde není uvedeno.
Soud ji odsoudil, tak co tu spekuluješ? Ty nemumíš číst?
Já si to dobře pamatuji,a nejdřív tvrdila,že se ohhédla dozadu k dceři a tak neví.Protahovala to a měnila advokáty. Tady nakonec nešlo o škodu,i když se tedy mohla zachovat líp z vlastní iniciativy ,která tedy chyběla, ale bylo tu potrestání pro nedbalost s následkem smrti. A to skončilo zmíněnými letitými průtahy s ukončením “Amnestií V. Klause.” Takže škoda vyrovnána ,ale trest z nedbalosti ji jako prominentku minul.
Myslím, že motorkář je špatné označení pro člověka jedoucího na motorce. Rozdíl je v chování na silnici.
Motorkář a motocyklista není totéž. Toto byl motocyklista, tedy osoba používající dopravní prostředek motocykl. Motorkář je novější slovo a významově popisuje spíš životní styl než používaný dopravní prostředek. Inu, někteří novináři kazí svým skvělým kolegům jméno svou neprofesionalitou a neschopností. Ale pozor, soudruh Miloš Zeman napadá naopak ty chytré a schopné novináře, hlupáci mu nevadí, ti jsou pro něj neškodní.
Nemám jí ráda.
Pokud jí člověk na motorce vjel do cesty, mohlo jít o sebevraždu s úmyslem pomoci své rodině na konto budoucí poškozené. Ať už se podívala dozadu na dcerku nebo ne, ať už telefonovala, usmrcený jí vjel do cesty a ani, kdyby se věnovala plně jízdě jako robot, střetu by nezabránila. Mohla mít tak 0,1 %
vinu na jeho smrti a neměla nic platit. Kdo z nás by se neotočil na dítě na vteřinu dozadu při jeho kontrole, kdo z nás nezvedl za jízdy telefon, který zazvonil. Zde pan Friml pracuje jako ďáblův advokát proti Darině. Takový dědek,
co se v hustém provozu na motocyklu nevěnuje provozu, dokáže zničit život
člověku, který udělal pro stát hodně. Stojím za Darinou a zastávám názor, že pan Friml to nemá jako advokát v hlavě v pořádku. Osočovat někoho ze smrti člověka, který si to zavinil sám, je od advokáta sebevražda. Pryč s takovými.
Ti by dokázali obhájit a usvědčit i Pánaboha z trestného činu, když se někdo
v prudkém lijáku utopí na ulici v kanálu.
Bože, jak můžeš nechat tohle chodit po světě…
Vjela mu do cesty ona. On byl na své půlce.Vůbec se nevěnovala řízení. Koukám, vy jste jak p. Havel ,co dával odpustky i sportovcům,co zabili v opilosti.(cyklista-hokejista). Co tahle udělala pro stát? To je vzor pro mladé? Toho kapitána taky asi dávaj kdekomu,hlavně u policie.Před zákonem jsme si všichni rovni!!
Kdyby se věnovala kravka roz
Kdyby se kravka věnovala řízení, mohl ten pán žít… To, že je to slípka, víme všichni, slovena ošklivá
Co si pamatuji, tak “motorkář” byl dědula na mopedu, jednou rukou řídil a v druhé držel rybářský prut a svůj úlovek. Motal se na úzké silnici a v nepřehledném místě se střetl s Darou R. Míru zavinění určil soud a nikdo jiný, ani autor této tendenční slátaniny nemá právo někoho soudit.