Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
“Pod dozorem statného ošetřovatele”
Já se Fialovi vůbec nedivím.Stejně jako velmi inteligentní Drahoš,tak i on
potřebuje nějakou nápovědu,aby vůbec mohl hovořit s lidmi,kteří jsou
vědomostně doslova o parník vpředu před ním.Takže aby nikde nepůsobil jako totální blb,tak má svého našeptavače.
Pane Blahno, s tím schopným našeptávačem bych toliko nesouhlasil. On pan Blažek má kulantně řečeno, velmi zvláštní vyjadřovací schopnosti a když jsme u toho kmotrovství, tak jeho manželka je exekutorka s nepěkným renomé.
Upřesním.Blažek není schopný,ale všehoschopný.A jako
našeptavače jej Fiala potřebuje jenom právě kvúli jeho
křiváctví.Fiala při své inteligenci by totiž žádnou křivárnu
nebyl schopen vymyslet,nebo kdyby náhodou ano,tak by to formuloval tak bídně,že by to i malý chlapec v mateřské školce poznal.Jinak k crodině Blažka bych se nerad veřejně vyjadřoval.
Pořád má u Policie mnoho stejně všehoschopných známých.
Takže Fiala je loutka kmotrů. Mně se hned nezdálo to, když do čela kmotrovské strany ODS byl zvolen typ uhlazeného intelektuálního slušňáka s brýlemi. ODS nemá slušné a charismatické kádry, za kterými by se netáhla šňůra korupčních a tunelářských průserů. Stejně je na tom i TOP09, která dosadila do svého čela pro změnu prostořekou hloupou slepici Pekarovou. Stejný trik s uhlazeným intelektuálním slušňákem s falešnými brýlemi byl na nás voliče zkoušen v prezidentské volbě. Naštěstí neúspěšně. Lidi tu manipulaci s loutkou na drátkách prokoukli a zvolili jakoby natruc Zemana s obyčejným titulem ing, který stejně Drahoše s několika akademickými tituly v těch debatách překonával o několik koňských délek. Drahoš byla typická loutka bez charismatu u něhož se mezi lidmi vžilo, že působí jako želé nebo fíkus. Proto taky při televizních debatách měl Drahoš naslouchátko v uchu a vzadu celou armádu našeptávačů. Doufám, že voliči neskočí ani na tu kmotrovskou fintu na oblbnutí voličů s uhlazeným intelektuálem a uspávačem hadů Fialou a mladou okatou samicí kura domácího Pekarovou.
Nebojte, nikdo nikomu na nic neskočí. Lůza a mentálně oslabení jedinci jsou věrní svými sympatiemi blábolícímu psychopatovi, Babišovi, ukňučenému zbabělci, který připomíná svými vlastnostmi své voliče. Skutečnost, že si většinu svého impéria nakradl je přímo symptomatické.
Je to přesně tak, jak říkáte. Jsou nám předkládány pouze loutky. Loutka pražské kavárny pan Drahoš prohrála, byla poražena loutkou Mynáře a Nejedlého, prostořekým Zemanem, který působí jako všeználek ze čtvrté cenové a zakrývá skutečné vládce. Lidé, kteří volili Zemana jej nevolili natruc, oni jej volili, protože v něm vidí sebe sama.
hlouposti, které nemají žádné opodstatnění, dřív ve stranách šidili jednotlivci, ne samotné strany, dnes podvádí samotný šéf, Babiš ani poledne nedrží…….
Klasika, ODS se neumí moc měnit
Aby byl Fiala věrohodným musí se zbavit takových, jací jsou Blažek, Zahradil, Skopeček atd.
Fiala očistil ODS? Ve smradlavé žumpě se neumeješ.
Možná se budou brát a přišli pozvat pana prezidenta
ODS je a bude prolezlá kmotry,mafii,tuneláři a Fiala je jejich připravený nádvorní šašek nejsmutnější je že to odnesou lidé,děti,duchodci nebo si myslíte že za milionové dotace pro Fialu jsou zadarmo.Toho si budou vodit jako kantýnská politiky,rozvědku,banky,pracháče.
Většina bývalých zlodějů z ODS, ( a z ČSSD ) které jejich strany vyhodily pro zlodějiny, tunely a korupci, je již v ANO. Figury, jako je Jermanová či Faltýnek, se ve straně s bývalým konfidente štb Burešem, vyloženě našly. No a že jde konzultovat Fiala společně s bývalým expertem na trestní právo Blažkem na Hrad ? Třeba měl strach, aby jim ta Hradní pakáž, jako je Mynář, Nejedlý nebo Offčáček, něco neukradla. Víc očí, víc vidí. Anebo je to úplně prosté. Mít svědka v přítomnosti kolaboranta s Ruskem a Čínou, Zemanem, který je navíc čerstvě dehydratován, je přímo nezbytné.
Je to hnus,co píšete v příspěvku.To se nedá ani komentovat.Zloději z ODS budou pořát stejná žumpa.
Slušná fotomontáž, ale řezat nohu prezidentovi ČR…
Doma don Pablo/byt v Brně/,v Německu fuhrer Posselt(stipendista sudetoněmeckého hnědého lansdmanšaftu),doufám že jej bude doprovázet i na prkna,které ovšem “neznamenají svět”!!!
Fiala potřebuje dozor a poradce,aby něco nepodělal!
Ubožák ustrašený,doprovázený kmotrem.Tento slepenec je nevolitelný.
V očištění ODS může věřit pouze naprostý trouba. Stačí se podívat, kdo je v Europarlamentu za ODS. Saša Vondra. Ten má na triku miliardový tunel Promopro. Místopředsedou ODS je Petr Bendl – přes manželku přímo navázaný na kmotra Rittiga. Ivan Langer, se kterým měl velmi nadstandardní vztahy zastřelený kmotr Mrázek, se nedávno snažil protlačit z Olomouce zpět do celorepublikové politiky. A je tam spousta dalších šíbrů, kteří se už třesou na to až se opět dostanou k lizu
Don Pablo se tváří jako skutečný kmotr, doktor Fijala se tlemí jako dement.
Tak otázka zda je ODS skutečně čistá je zbytečná, všichni přece vědí a minulostí je to potvrzené, že ODS čistá nikdy nebyla a nebude.
Ano
To je jeden z důvodu proč nevolit ODS,neboť není přeci možné,aby dospělého kluka doprovázel nějaký táta.
A kdyby byl Fiala miniosterským předsedou,kdo ještě by byl jeho průvodcem??
Gangsteři v tzv. “pravicových” stranách nepochybně fungují dál. Hybatelé politických procesů, jako uvedený p.Blažek, následující Největšího Rétora Kalouska stále předou osnovu budoucnosti této země bez ohledu na to, jak dopadnou volby. Bezbarvý Fiala, stejně jako kuliočko Adamová a totálně zprofanovaný a nedůvěryhodný Bartoš jsou jen figurky na šachovnici zasmrádlé české politiky, jimiž posouvá ku svému prospěchu někdo úplně jiný a hlavně odjinud. Budoucí směřování České republiky na mezinárodně politické mapě již dávno není v rukách volených “zástupců lidu”. Prokazatelně se ty zásadní otázky posuzují a rozhodují někde zcela jinde. A je a každém, aby se s tímto faktem naučil koexistovat. Jiná varianta totiž není…
A copak na něj máte?Pochlubte se!
Už aby Babbiš visel a Zeman chcípnul!!! True Story, my friends!! Down with communists, russians and KGB agents !!!
Janku hloupéj! Přát někomu cokoliv špatného je podlost! Jen si to přej, vrátí se ti to na tvé rodině! Soudruhu!
Jj seznam firmy agrofert. Bureš odsouzenej k trestu smrti a to seznamu je jedno . Píše jen to co mu Bureš řekne
To je v pohodě, jihomoravští voliči jsou stejně známi tím, že hodně kroužkují a neoblíbence pošlou na dno.
Je vidět že ODS neprošla žádnou proměnnou, je to stále ta stará ODS. Je patrné že pan kmotr Blažek si hlídá své štěně aby mu neuteklo z vodítka.
Koukám,co to všechno na ctihodného p .Fialu a jeho partu leze. ODS se vůbec nezměnila.
Dva mafiáni a Fiala.
Do smrti nepochopím, proč v ODS pořád vláčí toho prošlého a nesympatického bendu. To ho posléze chtějí vynést nohama napřed? Ten jen straně škodí, stejně jako němcová a další staré fosilie