Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Ti co bydlí blízko polských hranic, to vyhráli. Tam se dá na litru ušetřit i 6 kč. Když tam člověk ještě nakoupí potraviny a drogistické zboží, ušetří oproti nákupům v ČR majland. A ještě v Polsku nakoupíte kvalitnější potraviny a máte daleko větší výběr než u nás. Tamní obchodníci po průserech, které pár let zpátky měli s posypovou solí a horší kvalitou si už nedovolí šidit zákazníky, jinak by jim to polští zákazníci omlátili o hlavy. Jen je třeba jezdit nakupovat dál do vnitrozemí (pár km). U hranic totiž můžete furt narazit na šejdíře, kteří se zaměřují na vojebání Čechů.
To se netýká jen lidí, co bydlí blízko hranic. Já to mám 150km a jezdím tam 2x do měsíce. Cestu mi v podstatě zaplatí levnější benzín, k tomu tam koupím maximální povolené množství cigaret, které prodám kuřákům v práci, na čemž mám dalších 800,- zisk, k tomu tam nakoupím potraviny, psí konzervy, drogerii, vybavení domácnosti i věci na zahradu o 30-70% levněji než v ČR. Tady u nás už nekupuji prakticky nic. I pečivo vozím z Polska, koupil jsem velký šuplíkový mrazák, takže není problém zamrazit 100 housek a 4 chleby, což nám na 14 dní vydrž. Měsíčně ušetřím kolem 5000-7000,- oproti cenám tady u nás. Za provoz mrazáku dám měsíčně 150,-, což je ve srovnání s tím naprosto směšná částka.
No, hlavně to tu vypadá jako někde v Karviné na parkingu u Tesca. Přes česká auta se nedá zaparkovat a normálně v klidu si nakoupit. Češi se tu chovají jako kobylky a netěší se tu oblibě místních. Obchodníci generují zisk, tak neremcají. Je jim jedno kdo jim tržbu udělá, ale když si chce v klidu nakoupit na Těšínsku polský důchodce, nebo polská maminka s dětmi a v Kauflandu je vyrabováno a pusto v regálech s jogurty třeba co češi odvážejí po kartónech, tak už to taková pohodička pro místní není. Žiju v Polsku, už nějaký pátek a čechy co sem jezdí přeshraničně doslovně rabovat také nemusím. Navíc to vědomí toho, jak se češi umí o Polácích sprostě vyjadřovat…, nadávají na všechno. Kšeftaři, žiďáci a nemakačenka, řidiči hnusáci na které je si třeba dávat bacha apd. To nejsou má slova. Já jsem tady doma již a raději se jako čech, ani neidentifikuji. Konečně jsem koupil i auto na polských značkách, dlouho jsem jezdil s českým ještě autem. Nadávat a špinit, ale polský chleba nesmrdí, že? Největší klid byl, když byly zariglované hranice. Ale to je přesně český způsob existence. Místo, aby si udělali pořádek se svou vládou doma, aby je neokrádala a mohli důstojněji žít, tak raději budou dělat nájezdy všude okolo a otravovat de facto jiným život. Už se nikdy nehodlám vrátit. Nejsem tu pro jakési lepší bydlo z ekonomického hlediska, ale je pro mě důležitý život, jakási integrita k lidem za které se nemusím cítit trapně. A klidně mě tu roztrhejte na kusy, vymínusujte, ponadávejte a poplivejte. Je mi to volné, jako vy samotní. Já jsem jen prostě konečně v životě spokojený a šťastný a hlavně za to, že jsem našel odvahu a kuráž nechat za sebou život co jsem budoval a co jste mi za pár měsíců vzali, protože každý co nic neudělal a ještě spolupracoval na všech těch nesmyslech co tehdy Burešova vláda vymýšlela je vinen. Bylo to vidět tady ten rozdíl v mentalitě. Kdy jste se třepali mnozí pod parapetem, vše bylo u vás zariglované a nesmělo se ani přes okres, tak tady jsme s ženou chodili do restaurací, cestovali, chodili na bazén a zakládali živnost na kosmetické služby! Néé, že by tu různá nařízení, jako všude ve světě nebyla, ale sr. l jim na to pes. Jako by nebyla. A to je ten rozdíl pro který jsem pryč. Jinak podotýkám, že znám úžasné Čechy. Ti jsou s velkým Č. Ale je jim to p.d platné. Jsou v menšině. Ale jsou. Díky za Ně! Ostatním hodně štěstí s pětislepencem přeji a příjemné (ale, hlavně nutné) nákupy v cizině. Nazdar.
A ještě drobnost mimochodem. Četl jsem, myslím na seznamu článek s přiloženou fotografií másla o tom, jak si v některých obchodech v česku jakási jihočeská firma( na mléčné výrobky) vynutila prodej svého másla v krabici s čipem proti odcizení. To prostě nevymyslíš! Ukázal jsem to tu kdekomu šlo a přetlumočil článek. To si fakt nikdy nenechám ujít, kdy se jim tady všem lépe porozumí mému úprku a také se bezmezně pobavíme všichni hurónským smíchem, protože nad něčím podobným nejde, už ani zaplakat. Toliko se smát pouze. Tak, to ještě k těm Vámi zmiňovaným, výhodným nákupům u nás v Polsku. Chápu. Fakt tomu rozumím na druhou stranu. Hezký den.
Já Antoníne na Poláky takhle nenadávám. Mám v Polsku dokonce vzdálené příbuzné v Zebrzydowicích a jsou to fajn lidi. Dělal jsem ve firmě, jejíž elektro zařízení odebírali Poláci a každou chvíli u nás byli na obchodní návštěvě, na školeních a nemám s nimi špatné zkušenosti.To oni mně poradili abych se nákupům v Polsku těsně u hranic s ČR vyvaroval, že i u nich jsou šmelinářští šmejdi, kteří se snaží nám prodat šmejdy, které by si vlastním lidem prodávat nedovolili. A oni se koncentrují na hranicích, kde číhají na hloupé Čechy. Jinak je pravdou, že jako řidiči kamonů jsou Poláci hrozní. To netvrdí jen Češi, ale i jinde v Evropě.
To ano. Kapitola sama pro sebe kamionáři. Souhlas. Ale více méně jsou si podobní, ať jsou odkudkoliv. Jezdím denně mnoho km. Kde se mi líbilo, tak na dálničním tahu na Slovensku do Bratislavy. Tam jedou za sebou spořádaně, jak housátka a nikdo si nedovolí 10 min předjíždět kamion před sebou. Čučel jsem nad tou disciplinovaností. A netvrdím, že všichni jsou sprostí a nadávají na Poláky, ale zažil jsem jich mnoho. To stojí chlap s rodinkou na parkingu, myslí si, že mu nikdo nerozumí…, tak proč sem leze? Polsko je fantastická země s bohatou historií i historii nebytí. Kdy skoro 200 let neexistovali. Ale mám tu jezera (cca 3000 Mazurská krajina), štíty hor (Zakopane), moře (Balt), ač Češi ohrnují nos a raději mydlí do předraženého Chorvatska. Přitom Helská kosa je nádherné a klidné a písčité místo. Ano, balt je studenější. Ale Poláci jsou otužilí. Nemohl jsem si zpočátku zvyknout na penzionech v zimě, u známých v bytě nastaveném na 18 stupňů, kdy nebyla pražádná energ. krize ještě. Nejsou tak rozmazlení, jako češi. Nefňukají stále nad čímkoliv. Prostě jsem tu rád.
A ještě. Dál od hranic…. No, ano. Je to určitě lepší. Už stačí zajet do Bielska do Auchanu apd.. Ale čím dál a dál od hranic, tak se ztrácí povědomí o česku. Češi mají pocit, že jsou pupkem světa, ale pár set km a už nikdo nezná českou korunu. Byli jsme s tatínkem od ženy v městě Pisz na Mazurách. Litoval, že si nesměnil v blízkosti hranic. Na české tisícovky tam hleděli, jako z Marsu. Nikdo to neznal. Zkoumali to banku polskim úřednice na netu! A nesměnili. Tatínek ženy to ten den vybral ráno z bankomatu ve Frýdku a v polské bance mu řekli, že to jsou bankovky dle jejich směrnic v polsku, v polsku vyřazené z oběhu podle sérií. A do banky jsme šli po neúspěšných pokusech v Kantorech, kde na to čuměli a nechápali co chceme po nich. Jen eura a dolary. Naštěstí sebou nosím značnou hotovost keš, tak jsem to pak tátovi směnil já.
Já obvykle nejezdím dál než do Jastrzebia nebo Wlodislawi, jen někdy do Ratiborza nebo ještě Rybniku. A zlotkami platím jen někdy, když náhodou zabruslím na nějakou městskou tržnici a v obchodech jako Biedronka, či velkých marketech Kaufland nebo Carrefour, tak jen kartou. Kartou lze v Polsku platit už skoro všude, jako u nás, tak na co se starat o zlotki. Nedávno jsem se na zpáteční cestě z Ratiborza jen tak ze zvědavosti stavil na oběd do jedné takové lepší restaurace Bravo v Tworkowie a nestačil jsem se divit. Myslel jsem, že tam bude dost draho, ale nebylo. Většina jídel tam byla za 25 až 35 zlotých. A ty porce byly obrovské, že to nešlo sežrat. Polský boršč byl za 5 zlotých, ale v té misce ho snad bylo půl litru a hlavní jídlo ve velkém oválném talíři naskládané po celém talíři až do výšky. Všechno výtečné. Zajímavé bylo, že cena toho jídla (vepřová kapsa plněná houbami) 35 zl. byla komplet i s přílohami U nás v podobné “lepší” restauraci by jedna taková porce vyšla na 250 korun jen za maso a k tomu by si člověk musel přílohy zaplatit ještě navíc. Asi tam jezdí hodně Čechů, neboť jídelní listek byl i v češtině.
Já mám třeba hotovost velmi rád. Kartou platím co nejméně a měl by se to naučit každý, jinak o hotovostní platby a peníze příjdeme a budou pouze v digi formě. Což bude průšvih co do dalšího ukrojení svobod, ale chápu. Biedronka je v Polsku obecně Poláky brána, jako nejhorší z těch molochů. Stejně tak večerky de facto Žabka. Jsou otevřené do noci i v Neděli. Údajně tu síť vlastní někdo napojený na vládu. Je to předražené. Nouzovka. S tím jídlem máte pravdu. Nedá se to téměř sníst ty porce. Chodíme do restauračky, kde je v nabídce kupříkladu játra z krůty na cibulce, vařený brambor, nebo hranolky a okurek za 16 zl. porce tak, jak to je i s tou přílohou a nejde to sníst a je to velmi chutné. Žádný bufet. Restaurace. Mmjn velmi pěkná. Prostě super jídlo asi za 80,85 kaček. Na pivko chodím za 5 zł značka Těšínský pivovar Noszak. Velmi dobré pivo. Půllitr de facto za cca 25 kč.Jasně. Dá se jít na pivko i za 14 zł do centra Ustroně. Bydlíme kousek od něj. Ale to je turistické městečko. Plné v létě v zimě. Baví mě tady ten pohyb. Ten šrumec. To, jak se točí peníze ve službách. O víkendech se na místo v restauraci čeká. Přes den i. Nejen večer. Ulice zacpané auty (tzv. korki). Docela to někdy prudí, ale žena vždy říká, ať jsme rádi za ten nápor kde se podíváme, protože je to přínosné i našemu podniku. Jinak majitel budovy, kde máme salón nám přinesl faktůru za plyn. Nedoplatek celých 67 zł! To je směšné. Platíme energie jednou za dva měsíce. Tak to chtěl od začátku. A v tom je elektřina,plyn, voda. Co dva měsíce to cca okolo 500 zł. Na měsíc to vyjde na 250zł. Což je necelých 13 stovek českých. Opravdu si nestěžujeme. S majitelem jsme se stali přáteli a dělám mu různé práce v tom domě. Tam vymaluji schodiště, chodby, tam něco zeteplím, tam ukotvím nové futra a dveře apd. Zaplatí mi a já si ze své práce a mzdy za ní nechám odečíst nájem za salon apd. Takže jsou měsíce, kdy neplatíme nic. Nárazovky. Jak co potřebuje. Viděl na zrekonstruovaném prostoru co jsem si dělal vše sám, že prostě umím a velmi se mu u nás líbilo a tak to vlastně vzniklo, že mě teď prosí o remont co je potřeba. Soboty chodíme i s ženami na pokec, kávu a zákusek. Podřistáme, zasmějeme. Pohoda.
Mě štve trochu, že jsem byl vyhnán chováním lidí z česka ne dříve. Aspoň o 10 let dříve bych to bral. Ale i tak je to fajn, že se to vůbec stalo. Nelituju. Už nemyslím, ani na toho potkana souseda co na mě volal pomahače za to, že jsem si nevzal hadr, když jsem šel ze svého pozemku za branku do popelnice s odpadky. Ani na dalšího potkana v Penny v Dobré (ochranku) co mě nenechal minutu před začátkem seniorské hodiny koupit něco velmi potřebného, ani na další potkany co chodili zabalení celí v igelitu s modrými rukavicemi a vypadali jak z Marsu a těkali krysíma očkama kde, kdo a co by se dalo nahlásit těm co za nenošení hadru fackovali, poutali, zaklekávali a buze.. vali lidi. Já jsem nezapoměl a ani nikdy nezapomenu. Má paměť není v troskách a nefunkční, jako u většiny tam žijících. Tohle, už budu mít před očima do smrti. Už si k té zemi nelze najít vztah. Bohužel.
Ještě bych podotknul, že Polsko z hlediska politiky a především té světové není také příliš ideální. Našlo s Čr společnou řeč v jednom aktuálním směru. Takže se tu bezpečně rozhodně necítíme. Jistě budete vědět o čem se zde zmiňuji, ale alespoň se tu lidem zatím žije o něco lépe co do denních potřeb. To však, jak jsem zmínil nebylo pro nás s ženou to zásadní pro odchod sem. Tvrdím však, že kdo opustí Evropu a nejlépe do pár týdnů již, udělá pro sebe a rodinu nejvíce může li. Za dveřmi jsou události odhaduji, kdy bude jedno v tu chvíli pak, kdo kde a co a proč nakupuje, nakupoval. Za sebe vnímám situaci zde za velmi vážnou. Velmi vážnou. Já samozřejmě nic nevím a netvrdím, pouze je to můj dlouhodobější vnitřní pocit, kdy si říkám co tu ještě vůbec dělám spolu se ženou.V Evropě vůbec jako takové.
O tomto nelze psát otevřeně na diskuzních fórech, jen je mi líto těch duševních invalidů co se vypisují ze své agresivity a touží po jakémsi střetu. No. Možná dostanou brzy příležitost… je to smutné i děsivé co možná přichází…..
Nejvíc ušetříte ,když budete jezdit autem jen tehdy,kdy je to nezbytně nutné!!!!!!§§§§A co nejvíce!!!!!!§§