Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
No……to jsem zvědavá, ty kráso…..zda budou 350czk😂
Hmm, to je zajímavé. Znamená to snad, že důchodci dostanou příspěvek k důchodu s platností do konce kalendářního roku, neboli od Nového roku se jim důchod vrátí na původní výši, ale ceny se pochopitelně nikam vracet nebudou ?? To by byla “krádež za bílého dne” přesně ve stylu Fialový vlády.
No snad i to jejich lhaní má své meze a k něčemu podobnému se nesníží…
👍👍
Klidně si ten svůj důchod vyměním z nějakým chudákem z Německa, Finska nebo Řecka a klidně budu trpět za ně.
Přesně tak.To jsdou kecy k nezaplacení!
To je lež. Naše důchody jsou menší než z Německa nebo Řecka. To by museli srovnávat jen důchody v bývalé NDR a ani to by nesedělo.
Ale sedělo. Navíc se v tom porovnání nepočítají jen důchody ale mnoho jiných aspektů, jako třeba náklady na bydlení, dostupnost zdr. Péče a další. A ne, nepočítal to nikdo z ČR.
A vyměníte si s ním i náklady na bydlení a další položky x-krát vyšší než u nás?
No už se nemůžu dočkat obří sumy. Když jsem měl dostat 700kč, tak jsem dostal 300. No a teť očekávám superčástku 150. Suma sumáru v současné době beru 18.125 . To je ta průměrná penze 20000. Asi neumím počítat.
Pokud má někdo důchod kolem 50,000,- a víc, proč by jim to nevycházelo?
Vy jste na průměr na ZŠ chyběl?
Pokud se politikům a ostatním zdá, že se moc přidává důchodcům tak ať si tedy stejnou částku přidávají nejen politici,ale i státní zaměstnanci. Uvidíme pak zda se opravdu nepřiměřeně přidává důchodcům. A třeba ať si přidají dvojnásobek zvýšení důchodu, jsou to jenom přeci politici.
Oni si přidají tolik co činí celý průměrný důchod. Na důchody není, ale na podpory přistěhovalců je dost. Výsměch důchodcům je podpis Rakušana. Brát muslimy nebo platit za každého odmítnutého 1/2 milionu. Že jsou to dva průměrné důchody nikomu nevadí? Budeme trpět rizikem Islámu, nebo platit výpalné?
👍👍👍
Velká část těch přistěhovalců taky pracuje a odvádí daně. Přesto je u nás nízká nezaměstnanost a podnikatelé mají problém sehnat lidi. Co tam máte dál?
👍👍👍🙋
Jsem státní zaměstnanec a můj plat je jen o málo vyšší než průměrný důchod. Vysvětlíte mi to?
A mohu se zeptat o kolik je “to málo” Váš plat ( jako státní zaměstnanec )vyšší než průměrný důchod? Dnes politici tlučou veřejnosti do hlavy,že se v životě důchodci neměli tak dobře jak dnes..!! Zapomněli dodat,že se,ale vše skokové zdražilo až neúnosně jak pro zejména ovdovělé důchodce,matky samoživitelky, tak pro všechny,takže p.Stanislave – zprůměrovaný důchod 20 tisíc všichni nemají,a pokud máte plat jen o málo vyšší jak píšete než průměrný důchod..uvažujte o jiném zaměstnání, však nám důchodcům politici doporučují ať si jdem také ještě přivydělat…
Má žena, která celý život měla nízký plat (odhaduji tak 1.2 minimálního), ale pracovala celou dobu, má přes 19 tisíc (čistého). Chudáci nejsou důchodci, znám jich mnoho a nestěžují si. Chudáci jsou rodiny s dětmi, samoživitelky a samoživitelé.
Oproti zaměstnaným lidem se důchodci mají nyní lépe než za Babiše a dokonce ještě lépe než za Kalouska. Ale to se holt v řetězových mailech nedočtete.
No píšete to tady jako hotovou věc. Počkéjme si. Aby spíš US nešel na ruku mocipánům..
Pozpochyby vláda porušila zákon. Věřím však, že Ústavní soud půjde vládě na ruku a nějak se z toho vylže. Pokod by šlo o platy soudců tak to by bylo jiná.
Soudci, si nikdy nenechají šahnout na ,to už tu párkrát bylo, vždy si to sami odhlasovali.
mezi šahnout na,to sem zapomněl napsat peníze.
Tak hlavně vláda to vrátila na stav před novelou Babiše a jeho partičky populistů.
Stejně jako prezident.
Tato vláda je hrob lidu českého národa hlavně že se dává těm zmetkum ukrajinskim na vše a ještě jim tam cpou další zbraně a finance co ukradli důchodcům a matkám samozivitelkam to je hanba národa jsou to vlastizradci a za to je trest na doživotí
Průměrný důchod je více jak 50% průměrné mzdy. To vám přijde málo?
Z důchodu 14.000,- prostě MUSÍM vyžít. A pokud mě částka nestačí, pravděpodobně někde dělám chybu…
Pokud máte 14 tisíc, tak jste určitou část života neodváděl do soc.ani korunu. Nemusela to být vaše chyba. Ale stalo se. Tak co se divíte?
Tak tohle je zase žvást.. určitě se můžeme srovnávat s Němci.. pan pisálek ví tak akorát kulové
Martino, pan pisálek si to nevycucal z prstu. Dokonce i obchodník se strachem – TV Nova – o tom informovala… https://tn.nova.cz/zpravodajstvi/clanek/520351-cesko-je-pro-duchodce-rajem-na-zemi-pred-nami-je-jen-devet-statu-sveta
Proč tedy neplují naší důchodci po Středozemním moři na dovolených ap. Tyhle kecy o německých duchodcich si laskavě nechte pro sebe. Kdyby se měli ti naši tak jako oni, tož to by bylo fajn.
Plně Souhlasím
Včetně nákladů na živobytí? I čeští důchodci cestují a ne všichni němečtí cestují.
ale oni cestují. Pokud celý život pracovali.
…. Kecy v kleci….
Mám 10 tisic je to moc málo a to mam střední ekonomickou školu a 3 děti cely život jsem pracovala
Katastrofa
To není možné, mám také SEŠ, 2 děti a také jsem celý život pracovala. Odpracováno mám 40 let, včetně mateřské a důchod mám 24 000:-. Není to mnoho, ale více než 10 000:-
Ten članek je účelový! Peníze nás poplatníků se přerozdělují, tak aby UA v ČR žili v blahobytu a vali se ty peníze od důchodců, kteří se nemají jak bránit! 5demolice je ostudou pro nás, ale co jsme si zvolili to máme, ale já je rozhodně nevolil.
Ústavní soud, přestoze v jeho čele nestojí Rychetský, rozhodne ve prospěch mainstremu