Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Hradní gauneři si z dementem dělají co chtějí. To by neprošlo ani v Africe.
Vojenská fakultní nemocnice Praha potvrzuje, že dnešního dne nečekaně a bez vědomí ošetřujícího lékaře přivedl kancléř Vratislav Mynář k prezidentu ČR na jednotku intenzivní péče předsedu Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky pana Radka Vondráčka,“ uvedla mluvčí ÚVN Jitka Zinke na stránkách nemocnice.
Předpokládám, že existují kamerové záznamy a ihned by mělo být na nich ověřeno (pokud se již někdo nepostaral o jejich likvidaci) jestli skutečně Zeman Vondráčkovi listinu podepsal. Pokud nikoli, tak Vondráček musí bý ihned trestně stíhán a s ním i všichni, kdo by se na tomto podvodu podíleli.
Do prdele, tak už se dohodněte aspoň na tom, jestli ten alkoholik leží na ARO nebo JIPu. Každý server píše něco jiného.
Musí nabírat síly ale gauneři se tam neustále cpou!! Možná za podpis dostane celé deci!!
Jestli se ten posera Fiala nezačne starat, tak si ho ti všiváci naporcujou!!
Jeden za chlast prodá rusákům republiku a druhý prohlásí svoje děti za idioty aby mohl ukrást 50 miliónů. Tak hlavně choďte kolem nich po špičkách ať je nenazlobinkáte poseroutkové.
Kdo ví kolik má ta mafie podepsaných prázdných papírů a co všechno teď do nich bude psát. No a Ministerstvo vnitra a policie to jenom podpoří!!
Herr Zeman
„Das ganze tschechische Volk ist eine Simulantenbande“
já Vás léčím chinínem a klystýrem
a Vy se nacpete vinnou klobáskou a buchtami
zítra pěkně k marškumpačce a na cestu 2x klystýr
ještě po 20-ti letech si vzpomenete na německé citáty
a budete se v noci budit hrůzou,
když si vzpomenete,
jak jste simuloval u Dr. Zavorala :-)))
🙂
Menšinová vláda nebude, Fiala je premierem!!
můžu ti řikat sibylo? ;o)) už si s tím zkoušel někde vystupovat?
Na rozdíl od Tebe umí číst, osle.
tak si to přečti eště jednou pomalu, ty lulane. třeba ti to dojde. ;o)
Menšinová vláda nebude, Babiš předá funkci Fialovi – zdroj Novinky.cz, tupče. Klidně si to čti jak rychle chceš nebo spíš umíš.
já ti řikal, aby sis to přečet pomalejc, aby to tví tři neurony nahrazují u vostatních mozek pochopily: “Premiér Andrej Babiš (ANO) se podle všeho už smířil s opoziční rolí a nebude se pokoušet sestavit svou menšinovou vládu.” tak já ti to přeložím – tohle je dedukce toho rádoby novináře – …”se podle všeho”. babiš to neřek. ten jouda si to z nějaké věty vyvodil. pochopil? protože esli ne, tak sem s tebou ztrácel čas zbytečně. ;o)) a kdo je tady tupec teďka? inženýre.
Ty.
;o)))
Copak hradní alkáč nemá ,,ochranku”? Courá se okolo něj ,,kdekdo”, dokonce ani personál špitálu neví a nezná, to je ta nejodpornější fraška. To by nevymysleli ani na Balkáně. Zeman asi ,,pojde” jako Josif Vissarionovič, pět dní ve šračkách, na dehydrataci.
V muzeu u Mohyly míru (na bojišti u Slavkova) mají nebo měli sérii zvětšených kopií Napoleonových podpisů v průběhu jeho éry, od konzulování, až po abdikaci po Waterloo. Faktem je, že fyzický a psychický stav má na podpis (jeho vzhled) dost zásadní vliv.Proto bych se dost zdržel nějakého zásadního hodnocení rozdílů mezi podpisy ve slušném zdravotním a psychickém stavu a při ležení na ARO.
Dementní alkoholik za trochu chlastu podepíše cokoliv, musí být zbaven svéprávnosti!! Jestli budou čekat na svatého dyndy, dopadnou jak u Chlumce!!
Premiér Andrej Babiš (ANO) se podle všeho už smířil s opoziční rolí a nebude se pokoušet sestavit svou menšinovou vládu. Není vyloučeno, že o jeho záměru už je informován také prezident Miloš Zeman. Hlavní roli v sestavování vlády tak přebírá lídr koalice Spolu, šéf ODS Petr Fiala.
Někdo, kdo unáší svoje děcko ti nikdy neřekne pravdu jestli se “smířil”. Počet sígrů narůstá…Vondráček nepracuje bez instrukcí… Ve 48 taky se grázlové schovávali za alkoholikem.
Metoda “hlavně si neušpinit sako” proti takovým vyvrhelům nefunguje!!!
Každá sekretářka umí podepsat svého šéfa… Zamotávají se do toho čím dál víc. Už se těším, až budou vysvětlovat to, že nás od neděle tahali za nos. Jak dlouho ještě budou tutlat skutečnost. Všimli jste si, jak se nemocnice vždycky ohradí při náznaku zlepšení stavu prezidenta? Klobása, návštěva, nechtějí s tím Vrtěti psem nic mít. Je to horší než v Rusku, neboSev. Koreji.
Co neprojde v Africe v pohodě projde v České republice, co se stále divíte, ty lidi národ akceptoval v politice, někteří je tam zvolili, lidi bez skrupulí, bez zásad , bez morálky, kteří nemají ponětí co je to demokracie, právo, spravedlnost, prezidenta už měli dávno odvolat, co si to vybral za lidi kolem sebe, nemají prověrky, prezident nedodržel zákon, a teď se nám to všechno vrací ve zlém, tak se divte…
on ten případ asi splaskne podobně jako splasknula aféra s Babišákovými údajně nelegálními penězi na nákup zámečku
Už začínají být všichni trapní, hlavně novináři,opravdu jak hyeny. Už jste viděli,že by na jipce nebyl trvale personál?To se memocnice zase střelila. Je to podepsané a kdyby nebylo tak to stejně bude. Karty jsou rozdané a p.Zeman s tím nic neudělá. P.Babiš už taky ví, že končí. Tak rychle předat, aťse noví předvedou. Abychom je za ten rok mohli poctivě ohodnotit.
Je normálmí, že personál pracuje i jinde. Přístroje hlídají funkce lépe než jsou lidské schopnosti soudruhu. Personál tam není od toho aby hlídal zvrhlé politiky!!
Asi jsi soudruhu nikdy neležel na jipce, vždy 1 osoba fyzicky přítomna. Takže pohyb osob je monitorován.
Ta osoba kromě kontroly přístrojů připravuje léky, kapáky, výživu a vše potřebné pro celou směnu. Stará so hygienu prostředí, pročítá záznamy, píše záznamy, konzultuje s lékaři, řídí manipulace s pacienty a spoustu jiných věcí. Spíše je zajímavé jak se takový dacan dostane na uzavřené oddělení. Takové zamčené oddělení má přístup jedině když se zdravotní personál rozhodne návštěvu pustit. To že Mynář si dovolí pouštět lidi na černo je neslýchané a nechápu jak si to mohl dovolit. Musel vejít do místnosti zdravotního personálu a ty dveře otevřít. Udělat to obyčejný člověk, skončí v klepetech
už si byl vůbec na aro,jip.kecáš hovadiny,jako každý příspěvek,se divím, že to pustí.
V souvislosti s touto osobou (Miloš Zeman) a jím vybranými spolupracovníky, se nedivím vůbec ničemu. “Milující” žena zde asi sehrála také nějakou roli….
Mynar neni seriozni a nelze mu verit.
Banánová republiky opět ukázala,kdo tady stát vede a kam.Holt neměli vyprazdňovat blázince.
Také by měl být brán k zodpovědnost Vondráček, když nám tvrdil, že to Zeman před ním podepsal.
Aleši Kulhánku, napsal jste prolhaný článek, OMLUVTE SE PANU PREZIDENTU, LIDEM Z HRADU A P. VONDRÁČKOVI. pOKUD TAK NEUČINÍTE PÍSEMNĚ A VEŘEJNĚ – JSTE NOVINÁŘSKÁ HYENA…