Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Paní Bordovská neví, o čem píše, anebo využívá protiruské hysterie, přikrmované dalšími a dalšími články podobného ražení, aby si také přihřála polívčičku. V té době loď Wilhelm Gustlöff (mimochodem: správně je Wilhelm Gustlöff, nikoliv Wilhelm Gustloff – paní Bordovská by si měla doplnit vzděláni) již dávno sloužila k dopravě německých vojáků. 30.1.1945 byli na palubě gestapáci s rodinami, vyšší hodnostáři vojenského personálu (také s rodinami), hodnostáři SS, vojáci wermachtu
a další. Na lodi byly necelé čtyři tisíce vojáků wermachtu, potom gestapáci, SSáci a zbytek civilisti, tj. rodiny s dětmi. Ani ty počty dětí tedy nevycházejí. Jako loď, která byla využívaná delší dobu právě jako vojenská a nebyla označená jako sanitární (a toto označení by bylo v tomto případě v rozporu s Ženevskými dohodami), byla poslána ke dnu. Paní Bordovská by taky mohla napsat článek, kolik rodin s dětmi právě ti nevinní Němci pověsili, postříleli, nahnali do stodol a zapálili atd. atd.
Ale Paní Bordovskou chválím za pravopis i slohovou úpravu.. Vymyká se ze současného trendu žurnalistiky, kdy mnohá jelita v rouše redaktorském nasypou tolik chyb, že by žák páté třídy ŽŠ dostal kouli jako hrom. Jako do leva, do prava apod., kdy při svém podprůměrném vzdělání i intelektu nejsou schopni rozlišit předponu od předložky a mnohdy jsou věty tak zkomolené, že by se v tom (hovorově řečeno) ani prase nevyznalo.
Naprosto souhlasím.
Zcela správně, kapitán Marinesko jednal dle pravidel vedení války. To potvrzují všichni odborníci, co však čekat od primitivní pisatelky.
Ono se říká ryba smrdí od hlavy ! Bývalý premiér Bureš neumí česky vůbec a nikomu to nevadilo. Kdyby se psal diktát z češtiny to by byla bomba jak BRNO u Bureše-Babiše a to že neumí česky je to nejmenší on navíc krade a je to bonzák Stb ani to lidem nevadí tak co nějaký pravopis ?
Lepší příspěvek jsem tady nečetl nikdy. Nikdy.
Je až smutné číst tyto bláboly poplatné dnešní době.Kdo seje vítr,sklízí bouři!Většina autorů těchto tendenčních článků se narodila po roce 1989 a je vyškolena proti všemu ruskému.Potopení této německé lodi je proti tomu co nacisté napáchali v Sovětském svazu jen malá epizoda.Už jen čekám,kdy naši novináři či novodobí historici začnou oslavovat Hitlera s Himlerem a Heydrichem.Jeden takový magor už tu žije v Řeporyjích,který staví pomníky Vlasovcům,kteří bojovali po boku nacistů a až když jim teklo do bot,tak rychle obrátili.Zkrátka,lotr nebo hrdina,my jsme jedna rodina.
Pokud jde o pomník v Řeporyjích a to nejsem stoupenec ODS ani Novotného. Zapomíná se,že Vlasovci značně a podstatně pomohli při boji Pražanů proti Němcům v květnových dnech roku 1945. Jistě obrátili se na druhou stranu ale pomohli Pražanům a to je podstatné. Zda by měli mít pomník či nikoli je možná sporné podle někoho ano podle někoho ne je to stejné jako socha Koněva. Stála tu 40 let a kdo byl Koněv ? Taky zločinec a vrah. Pro primitivní a zaslepené komunisty osvobodil Prahu (protože to Rusové zakázali Amíkům ti mohli být v Praze už 7.5. večer) ale pro některé lidi to je sprostý vrah. Vojska pod jeho vedením vraždila v Budapešti i ženy a děti v roce 1956.To ovšem komunisty nezajímá. Oni mají svojí pravdu. Takže s tím pomníkem Vlasovcům je to sporné.Když tady stal 40 let vrah a zločinec Koněv proč by tu nemohl stát pomník Vlasovcům ?
Jo a to jsem zapomněl že ten bolševický general Koněv vypracoval plán na přepadení naší země v roce 1968 ! A můžete mudrovat Bláho !!
Mudrujete jenom vy.
Primitivové vašeho typu mám na háku. Já se na rozdíl od vás snažím být objektivní. Když chráníte a obhajujete vraha a zločince ,který nechal vraždit děti i ženy a navíc chystal přepadení naší země dokazujete co jste zač. Lidský odpad !!
WH a ustupovat? Nemožné. Že tam byli vojáci je dávno jasné, takže to bylo v pořádku.
No já myslím, že měli zůstat Němci sedět doma na zadnici a nic by se jim nestalo. Rozpoutali zlo a a toto byl důsledek. Líto nepřítele mi není. Chtěli nás zlikvidovat, zasadili vítr a sklidili bouři. Nikdo je nezval.
Wilhelm Gustloff byla vojenská loď a byla v čase potopení vyzbrojena protiletadlovými kanóny. Čili legitimní cíl pro útok sovětské ponorky. Že tam byli i civilisté, včetně dětí, bylo v režii Němců, kapitán sovětské ponorky to možná mohl tušit, ale na to se ve válce nehraje.
Jméno lodi je dobře čitelné na fotografii, takže je v článku napsáno správně. Dostala ho po Švýcarovi, který byl nadšený nacista.
Je mi líto. F. Gustloff byl buď vojenská loď vezoucí civilisty, nebo civiliní loď vezoucí vojáky a vojenský kontraband. To je jedno, obojí je prodle příslušných mezinárodních smluv nepřípustné a taková loď je naopak legitimním cílem.
Navíc s tou lodí utonuli němečtí ponorkáři, speciálně cvičení na ponorky s motory, poháněnými směsí nafty a peroxidu vodíku (lepší parametry mají už jen ponorky atomové). Němci museli na tyto ponorky narychlo stáhnout a přecvičit jiné ponorkáře, a to zachránilo mnoha vojákům Spojenců životy, protože tyhle ponorky mohly řádit jak tyfus ve spojenecké přepravě z Velké Británie na kontinent a byly tehdejšími prostředky proti ponorkám téměř nezničitelné.