Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Před pár desetiletími propagovali vládu “árijské rasy” a organizovali holokaust, dnes propagují ekologii a začínají organizovat vyhubení obyvatel Evropy. Asi nic jiného ani neumějí.
Před pár desetiletími Hitlerovu válečnou mašinérii financovali angloameričtí židé, majitelé bank a korporací, kterým přes vidinu obrovských zisků vůbec nevadilo, že jejich chudší souvěrci jsou spalováni v nacistických pecích. Kdo myslíte, že teď stojí za agendou Green deal a dalšími destrukčními agendami, ničícími naši bílou civilizaci? Jsou mnohdy stejné rodinné klany, jako ty co financovaly Hitlera. Ještě tak před rokem na youtube byl dokument od BBC z roku 1998 pod názvem “Kdo financoval Hitlera”, kde to bylo podrobně popsáno. Poslední dobou na youtube děsně řádí cenzura a toho dokumentu si taky všimla, takže to video už není k nalezení. Dnes, v politicko-korektní době se to video někomu nehodilo do krámu.
To se dalo předpokládat.Elektrodebilismus se musí prosadit za každou cenu a když to nejde dobrovolně,tak se hledají jiné cesty.Nejsnazší
je cesta zdražování PHM,která přinese dva efekty.Ti co byli doposud na vážkách zda elektronesmysl koupit to usnadní jejich rozhodování.
A ti,kteří na to nechtějí přistoupit si pěkně připlatí a doplní státní kasu,aby bylo z čeho platit plaváčky.Jak dlouho si ještě lidé nechají kálet na hlavu?
Vždyť to vidíte sám ?! Co mužeme chtít když 18% idiotu volì Piráty+Stan další 4% Top09 a 2.5% Zelené !! Jedna strana horší než druhá a zkáza pro Čr !!
já myslím že dojde na lopaty,vidle zločinci EU nedají pokoj pokud nedostanou pořádně přes hubu to se týká i zelených,aktivistu a retarda Grety
To měli udělat Evropané již v roce 2015 teď je možná již minutu po 12 ☹Pokud lidem nedojde že volbou Pirátu+Stan nebo volbou Top09 či Zelených zničí tu to zem a nebude cesty zpět !!! Bohatě stačí co za 3 roky předvedli Piráti v Praze !!!
lid neni vul to poznají a tvrdě zaplatí
vůbec nejde o ekologii mají prázdnou kasu o to jde
Nechal jsem si od německé firmy udělat koupelnu. Perfektní práce, dodržený rozpočet i termín. Jen mi do sprchy zavedli i plyn. Starého psa novým kouskům nenaučíš.
To neni realne, protoze stim souvisi vse, zdrazite benzin, zdrase doprava, zdrazi se , jidlo atd.,atd.. Lide vyjdou do ulic a bude zle. Normalni nemec to nepripusti. Ziji v nemecku uz 10 let a znam nazory nemcu. Navic se blizi volby.
Do hajzlu s Německem a celou EU !!! Ti Skopčáci za posledních 6 let zkurvyli co mohli a dostali Evropu do pruseru s migranty do pruseru se zdraženim plynu do pruseru s ekektro auty a pokračují dále !!! Svět se řití díky několika pošahancum do pruseru z kterého se již nedostane !!! Proboha lidi prober te se a řekně těm eko teroristum vítačum migrantu NE ! Hlavně nevolte Piráty Stan Zelené Top09 !!
Je mi líto. Nejlepší by bylo obnovit železnou oponu.
Tak jsme si pomohli,rozhádat se s Ruskem zásluhou politiků koalic a zaprodání rafinerií Polsku vládami minulými. Ani ty Dukovany nebudou levné,pokud vůbec budou.Takže odsraňovat daň z elektříny nemá cenu,bude i dražší,jako plyn.
Poděkujte si sami těm,co jste si zvolili.