Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Já si nemyslím, že se vrátí do středověku. Nechci být naivní, ale abychom se nedivili. Třeba to tam nakonec půjde lépe, než za účastí militantních jednotek z NATO. Pod hrozbou toho, že se řítí do středověku si sem napumpujeme nějakými leteckými mosty “kdovíco”!! Takže nakonec budeme v řiti my.
Přesně tak to vidím. Je to analogicky a obráceně jako ve filmu Vetřelec. Facehugger z obličeje odpadl, je už pryč, ale s člověkem je něco nyní jinak. je jiný než předtím. Má v sobě „Vetřelce“ a ten se brzy vylíhne. Stejně tak Afghánci po dvaceti letech jsou už jiní – vzdělanější, svobodomyslnější, odvážnější, znalí života bez útlaku, více si věří. Už to nejsou loutky svých pánů jako před dvaceti lety. Zárodek je zasazen a Taliban se ještě bude divit, co se vyklube ven! Z tohoto hlediska by byla americká mise úspěšná a užitečná. Nakonec to všechno musí zůstat na domácích silách. Že zemi zkorumpovaná armádní věrchuška zradila, to jen vylákalo Taliban z děr. Možná se s tím ve štábu NATO tiše počítalo a možná se nyní budou všichni divit. Generál Masúd a jeho síly už to začali řešit.
Každý národ má takovou vládu, jakou si zaslouží…. Afgánci mají co chtěli – ať si každý sežere co si navaří… hlavně je nutné zamezit masové migraci, protože ani ti co utíkají se nijak zvlášť od Talibanu názorově neliší a jejich mentalita a zvyky jsou o míle blíž těm radikálním, než těm našim Evropským a v našem prostředí se ještě zradikalizují!!! Uspět se dá v Evropě pouze tak, že žijete jako Evropan, myslíte jako Evropan, pracujete jako Evropan a máte podobný počet dětí jako Evropan…. Jakákoli rasa, etnikum či náboženská skupina, která nepřijme Evropský způsob života a myšlení, je automaticky odsouzena z životu na okraji společnosti a začne v ní narůstat nenávist. Ohromným omylem ochránců lidských práv je, že si myslí, že běloši co se mají dobře někoho nenávidí – třeba u nás cikány, ale to je naprostý omyl – lidem co se mají dobře jsou Romové z vyloučených lokalit naprosto ukradení, stejně tak další, co se nedokáží přizpůsobit…. Nenávist vzniká z pocitu, že člověk někým diskriminován, šizen či utlačován. Mohou tedy Afgánci u nás či v Evropě uspět?? Mohou, pokud spálí Korán, ženy šátky a burky, místo do mešit začnou muži i ženy pracovat a pořídí si 1-2 děti….jinak ani omylem a jejich nenávist k nám bude růst z každou další generací… Jo jistě – v Evropě je náboženská svoboda, jenže řídit se zaostalými primitivními pravidly islámu každého automaticky znevýhodňuje a to tak velmi, že toto znevýhodnění sebe sama nedokáží státy kompenzovat ani štědrými sociálními dávkami…
Pomáhat někomu jinému, člověku, zemi, civilizaci… je vždycky ošemetná věc, protože ten, komu je pomáháno, může ztratit vlastní iniciativu a stát se na pomoci závislý. Pomáhající má často svoji představu, jak by měl život vypadat, což také není dobře. Nejlépe je pomáhat tak, aby si subjekt dokázal pomoci sám. Poskytnout vzdělání a hlavně uvolnit nespravedlivé ekonomické vztahy.
Ještě si někdo myslí, že motivem západní invaze do Afghánistánu byla nějaká skutečná pomoc? Západní společnost se řídí paradigmatem, že je možné pomáhat, dělat dobro a ještě na tom bohatnout. Netvrdím, že to vůbec nejde, problém je hlavně v tom, že snadno převáží to bohatnutí a pomoc se stane jen kamufláží.
Naši, čeští vojáci – ti tam vůbec nikdy neměli být, neměla z toho nic (kromě závěrečné ostudy) Česká republika, ani Afghánistán (kromě pocitu závěrečné zrady). Zajímavé je, jak své zahraniční mise neustále motivujeme příslušností k západnímu světu, EU a NATO, kdežto staré jádro tohoto společenství si s nějakými závazky starosti nedělá.
Evropské či západní hodnoty – no ty dostaly pořádně na frak a pro země třetího světa ztratily poslední zbytky důvěryhodnosti. A jelikož jsme spíše periferií západu, měli bychom si, ve vlastním zájmu, dát na věrnost našich západních spojenců pozor a raději s ní moc nepočítat. Už máme své zkušenosti z Mnichova.
,,Pomoc” je něco o co ten druhý požádá, nikoliv něco co mu vnucuje okupant. A ,,evropské a západní hodnoty” mají v zemi kde korán odříká skoro každý ,,zpaměti” ovšem jinak je tam cca. 50% lidí negramotných, stejnou hodnotu jako zrnko písku v poušti, tudíž je naprosto zbytečné je tam exportovat.
Žižka tady tvrdí něco o uzavřených hranicích, ovšem z Pákistánu do Afghánistánu se běžně pašovaly jak zbraně tak lidé a zpět opium a bylo jedno kdo tam zrovna ,,vládnul”.
To je jen důsledek šíření naší víry svaté – liberální demokracie. Snažíme se jako křižáci přinést nevěřícím světlo naší pravdy. Smiřme se konečně s tím, že o ni lidé ve velké části světa nestojí.
Každý normální člověk touží po svobodě.
Celkem blábol. USA nejdřív vyzbrojily a vycvičily Talibánce (mudžahedíny) proti Sovětům. Pak se jim znelíbily a udělaly z nich teroristy. Pak dosadily silou vládu, kterou nikdo nerespektoval a teď se diví. Jinak při srovnání poměrů v Afganistanu a v Saúdské Arábii co se týče života žen a práva Šária a přijde mi to stejné a v SA to nikomu nevadí.
A co na tento vývoj situace říká Jan Roháč ?
Američani jsou ksindl a všichni kteří ji lezou do zadku !!! Kam za posledních 30 let vlezli tam to zkurvyli rozesrali a zmizeli !!!
S tímto názorem souhlasím
Názorný příklad, jací jsou na novinkách cenzoři:
Váš příspěvek tady visí už cca 18 hodin a pohoda. Já napsal, že: “Každý komunista, který vystrčí drze hubu (jako třeba s.Skála), by přes ní měl za “odměnu” okamžitě dostat dvě z každé strany”, a za chvíli jsem byl smáznut. Zvláštní…nějak nevyvážené, že.
ŠAŠKARNA
takže opět.. budou bojovat za své údolí, za svůj kmen, ale nemají motivaci umírat za jiné kmeny a údolí daleko od domova…..
Jakou motivaci bude mít řecký voják aby bránil romskou osadu kdesi na nejvýchodnějším cípu Slovenska nebo někde na Spiši ??
Když motivace bránit takové osady nebude ani u Slovenských vojáků ?
Řecký voják nebude bránit vesnice na Slovensku když jeho vlastní zem bude ohrožovat Turek…. i když je to zatím spojenec .
Takže výbuch v Afgánistánu naznačuje jak by Nato případě nějaká federativní evropská armáda bránila Evropu….
lépe bych to nevystihl
ccto
Mají to nastavené úplně jinak.My to nejsme schopni pochopit,protože to pochopit nejde.Bohužel ti mrtví,kterých nebylo málo,ti byli úplně zbyteční.Všechno je zase tam,kde to bylo před 20ti lety.
Zajímalo by mě,kolik asi ta zbytečná mise naší armády stála.
Podle dostupných dat ročně asi 1 000 000 000 korun ročně, tj. přes 20 miliard. A to co nás jako daňové poplatníky bude stát následná migrace tamních kolaborantů a jejich rodin, včetně ,,začlenění” nejspíše bude ještě dražší.
Afghánci vyhnali Brity, Sověty i Američany. A prý neumí a nechtějí bojovat.Nebo snad ti Tálibové nejsou Afghánci? Koho jsme od Bílé Hory vyhnali my?
Já jsem včera vyhnal jednoho očkovacího ,,dobráka” z hospody. Počítá se to?
Středověk, to nevím, ale je to, jako kdyby veškerou moc v ČR převzali Romové z Chánova.
Afgánců je cca okolo 30 miliónů, množí se jak hraboši takže v roce 2050 jich má být cca 82 miliónů. Kolik by jich bylo kdyby tam 40 let neválčili s Rusákama, Usákama a mezi sebou těžko odhadnout. Žijí na úrovni hlubokého středověku, pitnou vodu má asi čtvrtina, hajzlík asi desetina. Talibánců (což mimochodem v překladu znamená Studenti) údajně není ani 200 tisíc, tak nevím, asi jsou dobře zorganizovaní. Teď si budou chvilku vychutnávat vítězství, rozjedou naplno výrobu kvalitního opia (levných pracovních sil mají neomezeně), které budou distribuovat do celého světa a za utržené chechtáky budou cvičit teroristy. Pak se začnou hlavouni jejich cca 60 kmenů hádat mezi sebou o koryto a začnou se mastit a řezat si vzájemně hlavy jako jsou zvyklí po staletí. Pokoušet se tam něco změnit nemá smysl, pouze absolutně izolovat, což ale nebude možné protože Rusáci a Číňani je budou využívat k destabilizaci západní kultury, takže nudit se s nimi určitě nebudeme. Ať žije šárija.
Pan Žižka se mýlí. O stažení amerických vojsk z Afghánistánu se vědělo už nejméně od února.
Pan Žižka se na to dívá pohledem gumáka,co tam měl živobytí. Souhlasím s ním,že Afgánci si zvykli na bezpečnost,kerou jim dávali cizí vojska.no a je to fuč. Nikdo to už nechce financovat.Přesně zhodnotil mentalitu obyvatel a jejich vztah jen ke svému údolí. proto se tam budou mazat pořád. proto tam nebude žádná změna. A Talibán si to porovná podle sebe. Asi to tak chtěli.Tak je nechme být.
Je to jejich dobrovolná vůle.Nechat být,oplotit,hlídat.