Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Šaškárna v přímém přenosu pokračuje. Byl jsem na dovolené v Albánii. Jak jsme vylezli z letiště tak konec s rouškama. 15 dní svobody bylo k nezaplacení, paráda. Po návratu jsme se nechali otestovat(hlavně kvůli tchyni, která je vážně nemocná a leží v nemocnici), samozřejmě oba v pořádku.
Totéž v Buharsku, Primorsko 10 dnů bez dusítka. Paráda!
Jen ať roušky pan ministr ponechá,neboť na obzoru jsou nové a agresivnější viry,zatím v Indii .Nebude dlouho trvat a máme to tady jako mutaci delta.Virová ofensiva pokračuje se sofistikovanějšími zbraněmi nepřítele a bude zřejmě pokračovat až se zredukuje početní stav planety na pro Něho přijatelnou hodnotu.I když na roušky nadáváme,zvláště když je zapomeneme doma budou asi součástí oblečení této a budoucích generací.
Takovýmhle pakům vládnout musí být radost.
Tak jste vy normální? Vy vydíte budoucnost s rouškami? Nejhorší smrt je z vyděšení a já rozhodně nebudu žít zbytek svého života s hadrem na hubě.
Tak je čas , abys zalezl někam do kanálu ,než tě to doběhne !
Jdi do hajzlu i s těma uslintanejma hadrama a hlavně se nezapomeň spláchnout.
zdravotnictví se neřídí nejnovějšími poznatky o koronaviru a jeho šíření. Očkované lidi stále považuje za bezinfekční a umožňuje jim tak svobodně cestovat a využívat,ale to není z jeho hlavy je to všude ve světě takto
A zase za to může Babiš. Na jaře nezajistil vakcíny, teď jich zajistil moc a kovidová opozice opět varuje
Už, by měl udělat dětem a nejen jim Pá,Pá
Covidová mafie opět začne pracovat, aby alespoň něco na důchod získala. Ostatní budou chodit s hadrem na hubě až do vlastní smrti z vyděšení a dojdou úplně na mizinu. Těm vládním žvástům může snad věřit už jen úplný negramot. Kde máte zpravodajství o dalších nemocech? Proč neuvádíte ty tisíce, co jsou již mrtví na další choroby? Tam z toho nic nebude, co? Nevadí, že i očkovaní dostávají covid, přenáší jej, ale budou se všichni očkovat! Snad to má význam jen pro ohrožené skupiny. Co prodělaná nemoc a protilátky jako u jiných? Tady ty neustálé nepodložené tlachy, to je snad jen žert nevzdělaných a několika bláznů, kteří by měli navštívit Bohnice.
To jim to trvalo, než našli hranici, na kterou u nás nikdy nedosáhneme.
Dokud nezačnou chcípat hovada,co si říkají vláda,bude vše stejný.Nezajímají je fakta a opatření mi připadají,jako lobby pro farmaceutický průmysl,různý kamarádčofty s rouškama,testama.Vyřešilo by to pár ozbrojených a pořádně nas.aných brigádníků