Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Myslíte si, že by si někdo dovolil přiznat, že vakcíny nefungují, jak se čekalo? Jsou v tom obrovské peníze, že zkorumpovaní vědci a lékaři budou obhajovat tu vakcínu jak to jen půjde a mlčet jak zařezaní o negatívech, i kdyby po nich lidi umírali. Ti druzí nezkorupovaní vědci a lékaři budou prostě umlčováni nebo vahazováni z práce, pokud by něco cekli. Tak to dnes chodí. Pamatujte, že kolem covidu operuje obří globální mafie napojená na big pharma. Je dost možné, že stojí i za vznikem covidu.
pro ty, co nerozuměj anglicky, ten článek přeložim: vakcíny jsou na h…. ;o))
Kapitalismus je založen na lhaní,podvodech,nenávisti,krádežích..
Lhali na začátku, teď už to nezachrání ani pravdou.
Ne, není to proto, že by vakcína nefungovala, kdepak. Je to proto, že vakcína nefunguje 😀
Jak by mohla,když je ,,ušitá horkou jehlou”.
Ale ta vakcína funguje, jen momentálně nefunguje..
Vakcína funguje,ne že ne. Lidé neumírají a je málo hospitalizovaných. A to není málo.
Stulti maxime síni nocent = hlupáci škodí nejvíce
Pořád si myslíte ,že je vše pro naše dobro.
Covid mafie – hra mocných.
Vyrobíme virus ,budeme ho udržovat a jako ničit.
Davová psychza- nosič- strach,panika.
Řekneme co máte číst ,myslet, dělat.
Očkování Vás spasí – ten kdo není naočkovaný je nepřítel.
Poštvou nás proti sobě a to bude horší než covid.
Izrael – 3 dávka nefunguje bude 4 dávka ,5 ,6…..
Pořád Vám to nedochází.
COVID -CHŘIPKA pobyt na ÁRU 24.12.2020 Protilátky změřeny 06.09.2021 výsledek S CoV2 IgG(SP) Li z 50 až 400 celých 400 . ps covid mi ale zjistili 19.12.2020 a potíže jsem měl už týden předtím. Takže kolik je to měsíců : Říkali že po 8 měsících nemůžeme mít žádné protilátky .Zde vidíme jak nám lžou . je to skoro 9 měsíců po prodělání covidu a pak se nedivte ,že nechceme vakcínu a nechceme se nechat zabít.
co mě žíví budu propagovat ne pomlouvat. to by udělal jen blbec. peníze jsou peníze i za cenu lží. lžou všichni výrobci.
Nikdo nepřizná že vakcína je kničemu a žádného člověka neochrání před covidem a další nákazou
vakcinace a vakcinace. je to velký rozdíl. já byl očkovaný v 50 létech a žádnou z nemocí jsem nedostal
Počty infikovaných koronavirem rychle rostou i mezi očkovanými. Není to však proto, že by vakcína nefungovala, tvrdí vědci..
Jo, ti očkovaní skončí v nemocnici protože ta vakcína funguje, takhle to teda je.. :-O
Očkování umírají na Covid 19 , proč asi?
COVID -CHŘIPKA pobyt na ÁRU 24.12.2020 Protilátky změřeny 06.09.2021 výsledek S CoV2 IgG(SP) Li z 50 až 400 celých 400 . ps covid mi ale zjistili 19.12.2020 a potíže jsem měl už týden předtím. Takže kolik je to měsíců : Říkali že po 8 měsících nemůžeme mít žádné protilátky .Zde vidíme jak nám lžou . je to skoro 9 měsíců po prodělání covidu a pak se nedivte ,že nechceme vakcínu a nechceme se nechat zabít.
To,že se neuznávají protilátky, je debilita nejvyššího kalibru Gratuluji k vysokému počtu protilátek proti SARS – CoV 2 👍👏🌹
Jistě my víme že vakcína zabírá a proto jsou očkovaní nakažení🤣😂😅no jistěéěé a tuhle znáte? Jednou poslala maminka Karkulku……
Za to si lidi můžou za všechno sami.Lidi je více než papalašu tak mají udělat revoluci a vzhůru k novému životu .To že se necháme je naše vína
Ne,že by nefungovala.Ona funguje,ale zcela pro jiný účel,než je lidstvu prezentováno a podsouváno.