Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
Tak hlavně, že je Bureš kompetentní a solidní člověk 🙂
Hmmm, s SPD a KSČM jednat bude. Možná bude, ale do doby než mu zavolá z Německa baba Adolfa Merkel a zakáže mu jednat s SPD, jako minule. Tady volby i složení koalic a ministerstev ovlivňují cizí země a organizace. Můžete si vybrat mezi Německem, USA, Bruselem, nadnárodními organizacemi Aspen institute, NED, Open society fund. Západ to tu má dobře podchyceno aby se do čela našeho státu nedostali z jeho pohledu nesprávní lidé, kteří by chtěli dělat jinou politiku než si západ přeje. Vždyť západ ovládá už i naši rozvědku BIS. Odposlechy politiků taky udělají své. Šéfovi BIS pro nic za nic nedali medaili za kolaboraci v sídle CIA v Langley. Po hadráku 89 si lidi představovali, že se zbavíme statusu vazalské země a přitom jsme se záhy ocitli ve vazalské pozici k druhé straně a propadli se ještě hloub.
Meleš kraviny jak Hradní ruskočínská onuce,ruej parazite!
Chápu že pro takové chytrolíny jako jste Vy by bylo lepší aby tu za nitky tahali zase rusáci ….
Tento krát to baba Merkel již nezhatí – migrace je a ještě bude veliký Euro problém a Babiš ví že s Spd dají dohromady minimalně 42% hlasu a stačí jim najíd podporu strany s minimalně 5% u voleb !
Bureš, a ty máš lékařské vzdělání, že se sereš do zdravotnictví? Šílená Alena na financích má jaké ekonomické vzdělání, když je to právnička?
Proto je nutné se postarat, aby připosránek Babiš, zalezlý do americké a bruselské zadele měl nad sebou bič v podobě Okamury nebo komunistů….nebo nás prodá, stejně jako v Mnichově…..stačí sledovat jeho jednání v poslední době, kdy se odkopal na úroveň Pirátů a ostatní demo svoloči…silně rozmyšlejte, než to tam vdohíte…
přesně je na úrovni pirátů, sledujte jeho činy, ne to co vytrubuje při volební kampani
Holt fašisti a komunisti mají vzdělání na vládnutí s koblihama a má pravdu,své k svému.
Hlavně že členství u estébaků je předpoklad pro křeslo premiéra
No nevím, já na místě Babiše bych nechal Piráty už být. Už se dost znemožnili sami. A pokud jim odejdou hlasy, tak ke spolku SPOLU, ne k jiným stranám. A to by se Babišovi nemuselo vyplatit
No pokud s touto StBáckou špínou bude chtít někdo ,,vládnout”, měl by si uvědomit že je to nejistější ,,cesta do pekel”. To lze dokázat na ,,volebních preferencích” KDU-ČSL, ČSSD a KČSM. A obvzvláště u dnes ,,opoziční” KDU-nelidů ta křečovitá snaha, a lá ,,já tam nebyl”, je víc než úsměvná.
Babiš je had, a podrazák, pro moc je schopen podrazit kohokoliv.
To si pletete s Fialou !! Ten touží po moci za každou cenu !! Babiš vyhraje volby s 29% a namaže si Piráty i šmejda Fialu na chleba !
Prostě Slovák od nich nečekejte jednání na rovinu
Přesně tak, psychopat Babiš do toho vidí. Babiš se potřebuje jen předvádět a proto šel do politiky. To je jeho hlavní důvod. Straslivej zoufalec hhh
S Piráty by šel do koalice jen blázen nebo zrádce národa !!! Pokud by Ano dostalo min. 28.5% a Spd 13.5% tak by to nemuselo být špatné – dvě strany a 42% by byl veliký krok k vládní shodě + 5% a tichá podpora buď od Přisahy či jiné strany ……..
Pokud by se tak stalo, tak je to polibek smrti pro SPD.
polibek smrti pro opozici zloděju zlodějských,kmotru,tunelářu,udavaču,křiváku to chápu a chápe to i opozice hruzy
Ono Buresi vzdělání ti je k ničemu když se neumíš bát smrti. A bezcitná osoba jako ty nesmí být premiér demokratické země
S kým se pan premier po volbách případně spojí či nespojí, a proč, nemá věru cenu komentovat. Každý trochu politicky informovaný člověk chápe co bude jeho prioritní motivací takových svazků. Ovšem k pousmání je zmínka pana premiera o nekompetenci a nevzdělanosti pana Bartoše. Když posoudíme ryze formální vzdělání obou těchto protagonistů , lze s jistotou konstatovat, že vystudovat PhD. v počítačových vědách je bezpochyby náročnější a obtížnější než normalizační eknu v Blavě. Co se pak týče mluveného projevu, tedy manifestace myšlenkových pochodů, tam bych si na pana premiera rovněž nevsadil – nejde o češtinu, není lehké mluvit, jako rodilý Slovák, bezchybně česky. Jde o logickou koherenci řeči. V tom se inteligence jistého druhu rovněž manifestuje. Zde bych na pana premiera rovněž nevsadil. Premier pak nemusí být ekonom, jako nemusí být právník, jako nemusí být zahradník či voják. Měl by být osobností nadanou vlohami nutnými pro výkon takové funkce. Stačí se podívat na původní odborné kvalifikace premierů apod. ve světě, a lidí co vedou státy, dnes i v minulosti. A co se pak týče obecně manažerských schopností, tedy zaangažovat schopné lidi, o panu Bartošovi toho zatím příliš nevím, ale “odezíráním” jsem došel k závěru, že jimi zřejmě disponuje Manažerské schopnosti pana premiera pak jsou provenience temně privatizační. To je však pro počátek 21.století kvalifikace neuplatnitelná – pro lepší příští mladých, ale i těch nás už starších. Nic v dobrým, nic ve zlým.
Porovnávat estébáka s mladým a navíc šikovného člověka je zbytečné, přesto děkuji za přesnou a věcnou analýzu…
Babiš má pravdu jak vzdělaný člověk muže být udavač feták,lhář,pomlouvat,špinit to nemá logiku.Copak nemáme v politice podobné vzdělance Pekárová,zloděj zlodějská,Topolánek,kantýnská traktorista Jurečka,Rakušan,Gazdík,Farský,Černochová,a perle vzdělanosti zlodějka rohlíku Němcová atd
Tak samozřejmě vystudovat IT na Karlově univerzitě a doktorantské studium v New Orleansu nemůže konkurovat Babišově bolševické ekonomce v Blavě kterou určitě potuploval VUMLem pod vedením soudružky maminky která tam učila čímž byl dokonale připraven vyrazit vexlovat do světa pod praporem socialismu. Nemluvě o škole života kterou mu udělili jeho řídící důstojníci v STB, takové vědomosti se nedají získat na nějaké UK nebo jiné pofidérní univerzitě.
super..
ty chceš přirovnávat nepracujicí netáhlo,dobře fetujicí lhář,vítač migrantu,udavače k nejlepšímu premierovi on něco umí,dokázal a co ten tvuj Bartoš a jeho banda dokázal lži,pomlouvat udávat to vzdělaný nedělají
Bude jednat s SPD a Komoušema?Tak proč ho lidi volí?Hruza
Babiš je jen populista. Neznám jeho jinou schopnost. Afilosofický člověk, proto také bagatelizuje morálku a lidská práva. Není také dobrý ekonom. Už je dlouho u moci a stále jsme jen montovna a dluhy montovny rostou. Co osobně dosáhl, je kvůli tomu, že byl v pravý čas náhodou na správném místě a měl předpoklady z práce, kterou právě dělal díky KSČ a hlavně měl kontakty a také povahu, která jde za svým za každou cenu. Je ale otázka, zda vůbec něčeho dosáhl. Nahromaděné bohatství většinou je zrcadlem nelidských aktivit, vychytralosti a absence svědomí. V tomto světě je téměř nemožné být bohatým a zároveň mít lidské srdce. Umím si to představit u nějakého výjimečně obdařeného umělce. Ale tím to končí. Ani super vynálezce nic nezmůže, protože pokud chce svůj vynález realizovat a prodat, musí mít peníze a to jde jen přes nečestné lidi.
Babiš šel do politiky s heslem : Pravda a láska ať jde do p.dele! Nikoho nemohlo překvapit, že vstupem bolševiků do vlády v roce 2013 půjdou lidská práva do kopru a začne jednoduchá msta vůči statečným lidem, kteří si nenechali kálet od bolševiků na hlavu. Historie se opakuje. Msta vůči bojovníkům proti fašismu, letcům RAF, likvidace odpůrců Talibanu, nebo dnešek v Česku, takhle to z pozice vítězů vždy vypadá. Lidská práva má na starosti babišova služka Jourová, takže EU je to také ukradené.
…po delší době, mě pan Babiš potěšil….je velice dobré rozhodnutí jednat SPD i KSČM…..jen ho dodržet !!!
No lidi vi delate jako by mel estebak vyhrane volby.Snad volby jeste nezacaly a kazdy ma tu moznost s tim poradne zamichat.Kazdy z nas to muze ovlivnit,je to jeho pravo a povinnost.
A proč si myslí, že bude jednat s komunistama, estébák? Ti tam, doufám, už nebudou….
Doufáš špatně Komunisti tady byli a budou,a můžeš se třeba po.
To snad ani není pravda, že český národ zvolí znovu tohoto magora, který zemi vede k totálnímu kolapsu. Proboha to nevidí ani mladí lidé a chtějí se dožít toho co ve Venezuele, Řecku a nebo krachy v Argentině? Co to tady ten chudák lubajs píše? Vždyť my se ničíme opětovně sami, kdy nevzdělaní a hloupí zvolí neschopného stébáka. Žádná EU nám Babišovy rozkrádačky nedělá a ani nenutí dělat. Proboha pojďte toho psychopata odsunout a dojděte k těm volbám, skoro každá jiná volba je lepší než ANO s tím naprosto neschopným a prolhaným. Ti pomatení a uplatitelní důchodci brzy zemřou, ale další generace tady budou i několik desetiletí. To chcete za Babiše jen splácet?
Totálnî žumpa jako obvykle – řeči o tom, že tady Bureš na rozdíl od Pirátů nechce migranty, to Burešovi už ani nemusel radit Prchal, Bureš už sám dobře ví, jak tyto podpásovky před volbami dobře fungují. Dobře ví, kdo v naší zemi v poslední době vyhrával volby – ten, kdo má hroší kůži a nevadí mu sestup do žumpy a opakování takových zaříkávadel – což o to, kvalifikační předpoklady k takovému chování má, a zkušenost s českými voliči ho naučila, že se podpásovky vyplatí, protože trpělivým opakováním sebevětšího blábolu si v naší zemi neuřízne ostudu, ale naopak zaboduje u voličů. V podstatě celá kariéra Babiše stojí na několika jednoduchých, nepravdivých. ale tím častěji opakovaných větách – a v tom je Prchalova genialita, protože na české voliče toto úplně stačí.
Prchal není vůbec žádný génius. Jenom ví, že komunisté propláchli mozek nejvíce v Československu a v KLDR. Pak stačí zacílit na starší občany, z nichž drtivá většina kolaborovala s bolševikem a úspěch se musí dostavit. Že skončí loupežník ze slovenska v teplácích je jisté, ale kdo bude řešit ty jeho děsivé dluhy je otázkou. Pak Kalousek už v politice není a mladí piráti nic v životě nezažili a bohužel ani nezažijí.
Že je Bartoš naprosto nekompetentní řídit stát je naprostá pravda. V životě neřídil nic, pokud jsem četl, tak byl vedoucím týmu 5 lidí a to je fakt málo. Na Babiše prostě tento člověk nemá a pozná to ve volbách.
No Babiš tady nechce přijít o svrchovanost a nechce tady euro. Všechny své noviny ale prodává na Slovensku za eura, v eurech pobírá dotace a v eurech platí eu členský příspěvek. Navíc svrchovanost není to, že se dokážu pro něco rozhodnout, ale jsem schopný to taky udělat. Třeba rychlodráha na letiště se slibuje 30 let a z 10 km máme Negrelliho viadukt. Tohle není svrchovanost, ale žvanírna.
Bartoš má vyšší dosažené vzdělání než Babiš. Zatímco Babiš má “jen” inženýrský titul z podřadné slovenské ekonomky (ze které Slováci utíkají k nám na VŠE do Prahy, protože její úroveň je otřesná), tak Bartoš má dva doktorské tituly, jeden z informačních věd z UK, druhý z fakulty počítačových věd z University of New Orleans v USA.
Co se tedy týče vzdělání, tam je Bartoš úplně někde jinde než Babiš. Babiš by ve skutečnosti ani na nic jiného než na tu hrůzu, kterou vystudoval na Slovensku ani neměl (vždyť je úplně blbej, jeho nejsilnější vlastností je “vychcanost”) a Slováci mají opravdu otřesné školy.
Zapoměl si ještě že Bartoš umí ubalit jointa a Babiš ne.