Když jsem před lety poprvé pronajímal byt, měl jsem v hlavě jednoduchou rovnici. Byt + nájemník = pasivní příjem. Slovo pasivní mi tehdy přišlo naprosto samozřejmé.
Trvalo asi čtrnáct měsíců, než jsem pochopil, že na tom slově je něco hodně optimistického.
Nechci strašit. Většina nájemníků je v pohodě, platí včas a byt vám nezdemolují. Ale pronájem není spořicí účet. Je to malý podnik, který má provozní starosti, a ty přicházejí ve chvílích, kdy se vám to nejmíň hodí. Odchod nájemníka v listopadu, kdy trh spí. Prasklá baterie v koupelně v sobotu ráno. Dva měsíce, kdy někdo „zrovna teď nemůže, ale příští týden určitě”. A mezitím hypotéka, která si na nic nehraje a strhne se každý měsíc naprosto spolehlivě.
Právě ta asymetrie mě štvala nejvíc. Výdaje jsou fixní a jisté. Příjem je pohyblivý a nejistý.
Co s tím vlastně jde dělat
Možnosti jsou v zásadě tři.
První: řešit si to sám. Nejvyšší výnos, nejvíc práce. Funguje, pokud bydlíte poblíž, máte čas a nevadí vám telefonovat s instalatérem.
Druhá: dát byt do správy. Někdo za vás shání nájemníky, řeší opravy a komunikaci, vy platíte odměnu. Starosti zmizí, riziko ne. Když je byt prázdný, nájem nechodí. Když nájemník neplatí, ztráta je pořád vaše.
A třetí, na kterou jsem narazil až později a dlouho mi nedávala smysl: nechat si byt pronajmout celý, natvrdo, firmě.
Přesně tohle dělá garantovaný nájem od RentControl.cz. Nejsou prostředník mezi vámi a nájemníkem — sami se stanou vaším nájemcem. Podepíšete s nimi nájemní smlouvu s možností podnájmu na pevnou měsíční částku a oni si byt dál pronajímají koncovým lidem. Jestli ho zrovna obsadili, nebo ne, už není vaše starost. Vaše platba chodí tak jako tak.
Je třeba si uvědomit, že byt, ať už cíleně investiční nebo třeba z dědictví, tvoří významnou část vašeho majetku. Přistupujte k němu proto s náležitou péčí.
Kde je háček (protože nějaký být musí)
Je a nemá smysl kolem toho chodit po špičkách: garantovaný nájem je nižší než ten tržní.
Poprvé, co jsem to slyšel, mi to znělo jako špatný obchod. Proč bych bral míň?
Odpověď mi došla až ve chvíli, kdy jsem si sedl a spočítal, kolik mě reálně stály ty „drobné výpadky”. Dva měsíce prázdného bytu mezi nájemníky ročně nejsou žádná exotika a sežerou vám kolem šestnácti procent ročního příjmu. Jeden neplatič, kterého musíte řešit, dokáže dopadnout hůř. A k tomu připočtěte inzeráty, prohlídky, předávací protokoly a večery strávené odpovídáním na dotazy lidí, kteří pak stejně nepřijdou.
Když se to sečte, rozdíl mezi „vyšším nájmem s výkyvy” a „nižším nájmem bez výkyvů” najednou není tak dramatický, jak vypadá na papíře. Platíte si pojistku. A jako u každé pojistky platí, že vám připadá zbytečně drahá přesně do dne, kdy ji potřebujete.
RentControl to na svém webu mimochodem říká otevřeně — že nižší částka je cenou za to, že riziko neobsazenosti i neplatičů přebírají oni. Ocenil jsem, že to nezabalili do marketingové vaty. Konkrétní číslo navrhují až po prohlídce bytu, podle lokality, stavu a reálně dosažitelného nájmu, a schvalujete ho vy dřív, než se cokoli podepíše.
Spravovat byt, to znamená i schopnost akceptovat problémy. Skutečný pasivní příjem přichází až tehdy, když správu bytu předáte profesionálům.
Jak to běží v praxi
Postup je poměrně nudný, což je u nemovitostí dobrá zpráva. Přijedou se na byt podívat, navrhnou částku. Pokud kývnete, podepíše se nájemní smlouva. Od té chvíle vám každý měsíc chodí dohodnutý nájem. Hledání nájemníků, prověřování, smlouvy, komunikace, běžná údržba — to všechno je na nich. Po skončení spolupráce vám byt předají ve smluveném stavu.
Zásadní opravy a technické zhodnocení zůstávají na majiteli, což mi přijde férové. Kdyby slibovali, že vám zaplatí i novou střechu, byl bych podezíravý.
Přehled o bytu přitom neztrácíte — mají na to vlastní aplikaci, takže nejde o model „dali jsme vám klíče a půl roku o vás neslyšeli”.
Pro koho to dává smysl
Upřímně: ne pro každého.
Pokud vás pronajímání baví, umíte si vybrat lidi a výkyvy v cashflow vás neruší, budete na klasické správě nebo vlastní režii vydělávat víc. Tečka. Nikdo by vám neměl tvrdit opak.
Ale je skupina lidí, pro které je tohle přesně ono:
Ti, co splácejí hypotéku. Fixní výdaj proti fixnímu příjmu. Spíte líp.
Ti, co bydlí daleko nebo v zahraničí. Řešit prasklou trubku přes dvě časová pásma je zážitek, který si nemusíte dopřávat.
Ti, co byt zdědili nebo koupili jako investici a nechtějí si k tomu pořizovat druhou práci.
A ti, kdo mají jednoduše rádi klid. Což je legitimní ekonomické rozhodnutí, i když se to tak často neformuluje.
Co bych řekl sám sobě před lety
Že „pasivní příjem” je marketingové sousloví, ne popis reality — pokud si tu pasivitu aktivně nezařídíte.
Garantovaný nájem není zázrak. Je to výměna: část výnosu za veškeré riziko a starosti. Buď vám ten obchod sedne, nebo ne. Ale minimálně stojí za to si ho spočítat, než ho odmítnete, protože „přece nebudu brát míň”.
Konzultace a nacenění jsou u RentControl zdarma a nezávazné, takže jediné, co riskujete, je jeden e-mail a vědomí, kolik váš byt reálně umí vydělat s jistotou — a kolik bez ní.
RentControl pak nabízí i klasickou službu správy bytu, kdy sice negarantuje nájem, ale i tak se stará o všechno spojené s pronajmutím a správou dané jednotky. Taková služba je pak levnější a vám zůstane více peněz, i když možná také o něco více starostí. [...]
No Vojtěcha do Fínska nepouštět je hrozně nakažlivej,jen at sedí doma v karanténě
Snad to skolí brzy celý Hrad!!
a to jako chceš i s daliborkou? ;o)) ichtyle.
Vážený hlupáku.To jsou kroky,které skolí hlavně Fialu.Prvním krokem k jeho znemožnění je zrušení DPH na energie.Ty dva měsíce budou velmi vážně chybět v rozpočtu.A omezení spojená s kovidem opět povedou ke snížení
výkonnosti ekonomiky a nižšímu výběru daní.Tím velkohubé Spolu dostane takovou ránu,že bude muset zvyšovat daně i když tvrdili,že nic takového nenastane.A myslím,že Babiš jako odvetu za podvodně prohrané volby
téhle nové pseudovládě ještě v mnoha směrech pěkně zatopí.Už předem
vidím ty krásně protažené ,,demokratické” držky.
Rád věřím, že Babiš nové vládě pěkně zatopí. Zároveň doufám, že nová vláda pěkně zatopí Babišova voličům.
To by u nich musel být někdo,kdo má mozek.V těch dvou slepencích jsem ale nenašel nikoho takového.Ono se držet jen programu antibabiš a nespolupracovat ve sněmovně není
to samé,jako skutečně něco prospěšného dělat.A lidem velice
rychle dojde,že tyhle slepence vznikly jenom proto,aby se znovu dostali k lizu a opět hrabali jen pro sebe.Ještě je nikdo nepověřil sestavením vlády a už se perou o koryta.A nejlepší
legrace je v tom,že na nejdůležitější místa se opět derou ti,
kteří již jednou dokázali,že to opravdu neumí a jde jim jenom
o ta koryta.a nejhorší je na tom to,že to odnesou všichni,kteří
je ze svých daní živí.Ti moudří se k tomu staví skepticky.Ti hloupí tomu ale tleskají,protože neví,do jakého srabu je tyhle slepence ženou.Ale o tom si budeme moci vzájemně povídat
tak za rok,pokud se tyhle slepence sami nerozpadnou ještě dřív.
Napsal jste to naprosto přesně. Včera mi stačilo chvíli poslouchat zprávy – zvlášť když došlo na bod, kde si poslanci neodsouhlasili téměř unisono zmrazení svých platů na 5 let. A pak to vysvětlení – oni si přece neustálé zvyšování zaslouží – tak to už zase pěkně plivli do tváře normálním lidem, kteří skutečně pracují. Na dotaz redaktorky, proč před volbami se všichni shodovali na tom, že začnou u sebe a zmrazí si ty platy a po volbách je tomu přesně naopak, tak jeden pan “chytrý” tam tvrdil, že před volbami už byli tak “vyčerpaní”, že vlastně ani moc neřešili, pro co zvedají “packu”. Tak to si člověk udělá obrázek hned, jakou máme “vládu odborníků”.
Pane autore, proočkovaný je člověk po kolikáté vakcíně? Nejdříve to byly dvě, teď tři a mluví se o čtvrté. Navíc vyjádření Hořejšího, že současná vakcína na deltu nefunguje. Co takhle se už na strašení vykašlat?
Nevím proč se neuvádí stavy nakažených minulý podzim tedy přesně před rokem. Bylo by možno srovnávat jak jsme se zlepšili nebo zhoršili.Když jsem se to pokusil vyhledat jediný údaj co jsem našel byl ten,že loni počátkem listopadu (přesné datum není uvedeno) bylo u nás denně okolo 15.000 nakažených.
hale, takchle: ty si se rozhodně nezlepšil. ale za to pandemie/epidemie/emie fak nemůže. ;o)
Ty se taky nezlepšíš, hloupější už být nemůžeš.
víš, dyby byl tak jako ty, asi by to ještě šlo. bejt teda jako blbější. ;o)) ichtyle
Udržíš aspoň moč, když už ne souvislou myšlenku?
tak mi yvysvětli, ty mysliteli, kerou že to souvislou myšlenku sem neudržel. ;o)) to bude ticho, co? ;o)))
Přečti si svůj předešlý příspěvek. Jestli to teda zvládneš.
asi tě to překvapí, ale já ho psal. což i hodně velkej blb pochopí, že ho taky umím přečíst. ;)) ale ty ne. ;o)) zkus si vydedukovat, co to znamená. pupíčku. ;o)) promiň, na to nemáš, to sem přehnal, vomlouvám se. ichtyle.
Hele teplouši, klidně můžeš bejt dislektik. Jestli tedy víš, co to je.
takže sis to nevydedukoval. hm, já vím, cizí slovo, promiň. ale co má dislexie společnýho s neudržením myšlénky? si se nám nějak ztratil, viď, pupíčku. ;o))) co dělaj vaši? franta s jardou? eště se perou vo tanga? ;o))))
ale dneska už to stačilo, takovej malej hošíček už musí jít spinkat. máma franta ti třeba přečte nějakou pohádku vo princi a princi. tak zasejc zejtra, pupíčku, už se těším, jak tě zase rozmažu po zdi. ichtyle.
kurzy.cz/koronavirus
hezky po dnech v podstatě jsme na číslech začátku loňského začátku října
A dokud se bude bezhlave “ockovat” bez testovani prirozeny imunity, lepsi to nebude. Moc hezkej clanek jak to funguje (nejenom ockovani, ale i nakaza jako takova) nekdo napsal tady : http://www.baccora.jednoduse.cz
nekonečný koloběh
6 mega je očko
1,6 mega prodělalo kovid
to je přes 70 % kýžených % co chtěli
jenže po 6 měsících je potřeba přeočkování
ti co byli očkovaní do dubna,
jsou již zařazeni do skupiny neočkovaných
v tom je ten fór, proč stále tvrdí,
že většina nakažených je neočko :-)))
trochu se nad tím zamyslete :-)))
je to tak, nekonečný podvod
Politika opozice začíná nést své ovoce
nesledovat , neřešit
jen at si opozice vyžere co špinila,pomlouvala,lhala,učelovky. retardi nepřispusobivých náměstí kvičte na bastardy politiky spolu,pirátu,stanu.ovce hurá na náměsti,
Povidla z koblih účinkují.
To je jedno, za všechno může Babiš, i za to, že Válek nechce jít na MZ. Asi soudruh Válek neví, co by tam dělal. Antibaiš covid nevyřeší.
Válek je typický blb, který ve škole v lavici “všechno věděl” , ale u tabule hořel jako papír.